收入普遍造假房貸要收緊 大溫出現罕見房地產毀約潮

據BetterDwelling報導，加拿大銀行監管機構正在進行例行審計，以評估金融系統的風險。上周，金融機構監管局(OSFI)發佈了首份年度風險展望報告。這份報告涵蓋了金融系統面臨的系統性風險，包括房價崩盤。報告中發現的問題包括房貸收入核實和過度舉債的借款人。OSFI計畫在未來幾周解決這些風險，這可能意味著貸款收緊。

圖源：OSFI

質疑抵押貸款，收入造假“普遍”

該機構表示，房貸的承保風險很普遍。對於那些不知情的人來說，承保是確保貸款品質的過程。這包括收入稽核、檢查資產和債務以及財產細節。不良承保在風險期內可能發生災難。報導寫道：“最近的監管審查發現了承保方面的幾個常見問題，特別是過去被認為存在問題的收入稽核，包括自營業務、租賃、收入可持續性的例外情況以及抵押品管理。換句話說，有些人的收入可能被誇大了，以致於能獲得更多的資金槓桿。這會是一個大問題，如果這種情況很普遍存在，投資者即大部分借款人將從房地產市場迅速消失。

圖源：OSFI

報告指出，雖然貸款機構目前資本充足，財務上似乎也有彈性，但這一系列事件可能會導致借款人違約、市場無序反應以及更廣泛的經濟不確定性和波動性。

將審慎監管擴大到其他產品

報導稱，非傳統抵押貸款產品非常普遍，可能需要進一步監管。反向抵押貸款、股權共用和合併貸款計畫(combined loan plans，CLP)越來越流行。監管機構指出，這些原本屬於小眾市場的產品需要加強監管。確保承保品質的B-20指南（即壓力測試）可能很快會推廣到其他領域。合併貸款計畫（CLP）可能是一個更大的問題。這是一個將房貸和房屋淨值信貸額度(HELOC)組合的產品。通過這樣做，借款人的HELOC信用限額度會隨著每次付款而上升。OSFI此前曾將CLP列為一種估值風險，認為它隱藏著問題。

壓力測試標準今年冬天可能調高

圖源：OSFI

房貸壓力測試是OSFI最近提到的另一個擔憂問題。未保險的房貸按最低合格利率接受“壓力測試”。目前測試利率為5.25%或房貸合約利率加2個百分點，採二者較高的為准。由於加拿大央行的隔夜拆借利率預計一年內將上升近2個百分點，測試利率可能需要修正。新的測試利率公佈日期是2022年12月15日，大約7個月後。

大溫律師稱遭遇罕見房地產違約潮
有大溫律師（他主要負責Fraser Valley地區，即素里&蘭利地區的房產交易）在郵件中表示，在過去的15天，他一個律師所就處理了5起房地產Collapsing deals.（什麼是Collapsing deal？即是指違約，不履行或違反合同，亦或是合同涉及欺詐與嚴重過失. ）這是他從業數年以來，從未遇到過的.

不願繼續履行合同的買家多數是在去年12月-今年2月購入房產的. 要知道那個時候還是Cash Offer+Bank Draft（現金無條件合同+本票）才能搶到房的.按照現行法律，在房地產買賣合同雙方簽字並支付至少$1.00定金後，如果一方沒有履行合同，買家所支付的定金金額將與違約方應支付的損害賠償金無關。

該律師來自Zancope 公證處，原文如下：

通俗一點解釋：
如果買家沒有完成所購買的房產交易，會有什麼後果?
買家支付的定金在房產交易過程中是被凍結的，由法律代表保管（多數情況下是在買家地產經紀公司的信託帳戶裡），直到雙方達成協議或法院決定誰得到多少。

賣方為減輕損害，可以再次出售房產，而買方即違約方，將承擔如下責任：
1. 買賣雙方由此產生的訴訟費用；
2.房產重新掛牌的額外的經紀人傭金；
3.賣家發生的任何損失——重新掛牌售出後的售價與之前合同購買價的價差.

舉例：例如:買賣合同最初的銷售價格是100萬加幣，買家沒有完成交易，賣家再次掛牌，以70萬加幣的價格出售。買家需要負責彌補賣方30萬加幣的損失+雙方產生的所有律師費用+第二次銷售支付的額外地產經紀傭金。這些額外的補償，並不能將之前已經支付的定金算在裡面.

溫哥華知名地產評論人士Steve Saretsky 稱：非常明顯，加拿大央行決心犧牲資產價值，讓通膨降溫。

加國部分地區出現房地產暴跌

與此同時，安省部分地區已經出現房地產暴跌行情

如果6月繼續大幅度加息，房地產市場將進入冰點，房價下降將導致更多買家不履行合同，或不支付貸款，社會可能會大亂了，這樣的情況會出現嗎？而如果不出現，按往年的經驗，政策的消化通常就是3-4個月左右的時間，進而房價就會繼續上漲！