大溫租客剛搬走 房東就暴漲$2000元 這樣合法嗎？

長久以來，大溫房東好像才是BC省的“弱勢群體”，常常聽說因為租客的種種不端行為而導致房屋被破壞，不得不花錢維修，還很難得到賠償。不過，最近發生的一件事，看起來還真的是租客受了“委屈”。

根據CTV NEWS的報導，大溫居民Natalie Egger在素里一棟獨立屋中租了兩年後，卻突然被房東告知要儘快搬出去。


房東給出的理由是該房產已賣出，新的買家馬上要入住，所以租客需要在兩個月內搬離。根據《住宅租賃法》，如果房東要對房屋自行使用（其中包括出售房屋），房東必須向租客提供“兩個月終止租賃通知”，但同時也要在通知生效之日或之前向租戶補償一個月的租金。

在收到“兩個月終止租賃通知”書後，Natalie Egger雖然認為在現在重新找房十分困難，但畢竟房東提出的要求合法，她也只能和自己的丈夫帶著五個孩子在規定時間內搬了出去。然而，讓Egger沒想到的是，就在他們全家剛搬出去的幾天後，她突然發現這棟房屋竟然重新被放在了網上出租，租金更是達到了$4750元，直接上漲了近$2000元。


Egger看到這一幕頓時驚呆了，自己一家看來是被房東給“惡意驅逐”了，房子根本沒賣出去，趕走他們就是為了要漲租！因為按照BC省的規定，房東如果想要給現有租客漲租，每年只有一次的機會，而2022年的最高增長率為1.5%，舊租客怎麼調漲都不可能一下子調漲$2000元。所以房東如果想要大幅提高租金，只能租給新的租客。


Egger對此表示非常憤怒，當她和朋友談論起這事時，竟然發現很多人也和她一樣遇到了同樣的問題。大家建議她去向BC住宅租賃委員會Residential Tenancy Branch (RTB) 尋求幫助。按照規定，如果房東驅逐房客的原因與真相不符，房東將很大可能賠償給租客一年租金。但這個申請索賠的過程並沒有Egger想像的那麼容易，他們幾個月來一直嘗試通過各種方式聯繫房主對此回應，但都聯繫不到對方。

Natalie Egger

租戶資源和諮詢中心 (TRAC) 的律師Robert Patterson表示，租戶很難找到以前的房東的情況很經常發生。對此他指出，政府可以做的一個簡單的改變是，讓他們事先在RTB申請，以避免房東或新業主在租約結束後提高租金而不是遷入。  在不斷的嘗試下，CTV NEWS終於聯繫到了業主，屋主表示雖然房子現在沒人，但他們全家確實打算之後住進這所房子裡，並計畫很快搬進來，完全沒提房子是否已經售賣的事。Egger和房東的聽證會預計在10月進行，但在目前來看，Egger更占上風。

在BC省，房東想要與租客終止租賃，必須得合法，通常來說可以通過以下三方面:
- 沒有收到租金或是水電費；
- 租客犯錯；
- 房東要對房屋自行使用；

沒有收到租金或是水電費
當租客未按時交錢時，房東首先需要提供一份“10天未付租金或水電費的終止租賃通知”。租客將擁有5天時間付清所有租金，或是向RTA申請仲裁。


如果租客在規定時間內付清租金，則租賃合約繼續。如果租客未在規定時間內付清租金並沒有搬出，房東可以終止租賃合約。

租客犯錯
在以下租客犯錯的情況下，房東需要向租客提供“一個月的終止租賃通知”。
- 未在簽訂租賃協議後30天內支付押金或寵物損壞押金
- 多次遲交房租（至少3次）
- 故意向有興趣租賃或購買該單元或建築物的人提供有關出租單元或建築物的虛假資訊
- 未經房東同意轉讓或轉租出租單元
- 提供出租單位作為他們的就業條件並且就業已經結束
- 造成非同尋常的損壞或使房東的財產面臨重大風險
- 嚴重威脅房東或其他住戶的健康、安全或權利
- 嚴重干擾或不合理地打擾房東或其他住戶
- 從事非法活動
- 居住在單元中的人數不合理

為了使租賃在下個月結束，租戶必須在每月支付租金的日期之前收到房東的通知。通知需要採用書面形式，雙方都應保留副本。例如，如果租金在該月的第一天到期，則3月15日發出的通知要到4月的最後一天才會生效。

房東要對房屋自行使用
如果房東正在真誠地計畫使用自己的物業比如：
- 房東自己的親密的家庭成員將搬入出租單元
- 需要出售房產，新業主或新業主的親密家庭成員將住在出租單位

房東必須向租客提供“兩個月終止租賃通知”，同時在通知生效之日或之前向租戶補償一個月的租金。這裡的親密家庭成員是指房東和房東配偶的父親、母親或子女，不包括房東的兄弟姐妹或房東配偶的兄弟姐妹。


注意：如果租客搬出後，房東並沒有履行上述條件，或是新搬入的親密家庭成員並沒有住滿6個月，房東將根據租賃協定向租戶賠償12個月的租金。


如果房東需要租客搬出來裝修或翻修自己的物業，房東必須向租客提供“四個月終止租賃通知”，同時在通知生效之日或之前向租戶補償一個月的租金。


自2021年7月1日起，根據新的立法，如果房東想因大規模裝修或翻新而終止租賃，他們需要擁有翻修許可證以及向RTA申請佔有令。聽證會後仲裁員將決定終止租賃是否是完成這項工作的唯一途徑。注意：如果租客搬出後，房東沒有按照規定的方式翻新或修理你的出租單元，房東必須向房客支付相當於租賃協議規定的月租金的12倍的罰款。

如果在這次裝修的建築中包含5個或者更多的單元，老租客可以有優先權益在裝修之後重新和房東簽合同住進去，但是要由房東定新的租金。


租戶必須在搬出出租單元之前向房東提供一份“租戶通知：行使優先購買權”表格。收到表格的房東需要在房屋翻修後可居住的前45天和租客重新簽署租賃合約。如果房東不遵守租客的優先居住，則需要賠償12個月的租金。

租金上漲標準
房東只能在12個月內按照法律允許的金額或仲裁員事先批准的額外金額增加一次租金，在發出新的租金上漲通知時必須滿足以下條件：
- 使用經批准的加租通知表格；
- 2022年的最高增長率為1.5%；
- 提前三個月通知租客；


租金增幅不能超過使用允許增幅百分比計算的金額。這意味著房東在計算允許的增長時不能四捨五入。例如，如果基本租金為$1100元，而允許的最大漲幅為$15.4元，房東可以發出租金上漲通知，新租金最高為$1115.4元，但不能為$1116元。

BC租賃條約近些年來一直在加嚴，當大溫的房東的規矩也是越來越多。想要合法與租客終止合約，一定要做好功課按照法律規定行事。

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