大幅升息! 租金難抵月供 加拿大開啟“投資房”拋售潮?

連續幾次大幅升息之後，房貸月供大幅增加讓加拿大房產“以租養貸”紅利接近於零，甚至出現了租金難抵貸款的殘酷現實。據Bloomberg報導，在去年加拿大樓市出現歷史性“牛市”之時，投資者占到加拿大購房者的五分之一之多。現在，這批人也成了第一批爭先恐後拋售房產的人。有人說，加拿大歷史上最嚴重的房地產低迷期已經到來。

7 月初，多倫多抵押貸款經紀人羅恩·巴特勒（Ron Butler）的客戶在電話中描述了自己目前面臨的困境：四個月前，他作為投資物業所購買的郊區公寓已經不能在幫他賺錢。這時因為，在加拿大央行利率上漲六倍之後，租金已經無法支付高漲的抵押貸款。羅恩·巴特勒則建議客戶現在將該房屋出售，立即止損。自從7月13日加拿大央行一次升息100個基點至2.5%之後，羅恩·巴特勒接到的類似客戶電話越來越多。“每個季度多有更多的壞消息，更多的負現金流，保留這個投資房還有意義嗎？”

圖自：CTV news

他預計，只要利率保持在高位，投資者就會被迫拋售，並進一步壓低房價。羅恩·巴特勒的分析不無道理。據加拿大央行預測，預計到2022年末，隔夜拆借利率將漲到3.5%，也就等於變相預測到2022年末基準利率將加至3.5%。如若如此，那麼今年5年固定期限貸款將真實利率地進入6時代。抵押貸款利率的大幅上升讓很多購房者還貸壓力驟增。

圖自:CBC

而據CBC分析，如果房貸40萬加元、25年還款期，假設借款人以3%的利率獲得貸款，則每月還款1893加元；此次央行升息100個基點後，則每月還款2104加元，多出了211加元；如果利率達到5%以上，則每月還款2326加元，這要比最初的還款金額高出22%還要多。那如果利息超過6%呢?

去年，隨著投資者在加拿大購房者中的比例越來越大，加拿大央行多次就其風險發出警告。當利率上升房價就會下降，投資者被認為更有可能在經濟低迷期出售房產。現在看來，這種事現在正在發生。“住宅房地產的投資者通常是‘弱手’”，經濟學家大衛·羅森伯格（David Rosenberg）用一個撲克術語解釋說：“這種趨勢可能會自行建立，由於這些高杠杆的操作者被強迫拋售房屋，較低出售的的價格會導致房屋價格進一步走低。”這期間，儘管租金價格上漲，但每年的租金漲幅仍跟不上央行的升息步伐。

圖自：彭博社

但截至目前，加拿大基準房價的跌幅還算溫和。在 6 月前的三個月中僅下降了 3.3%，但在最近跌幅有所加速，許多經濟學家預測平均房價與今年2月的峰值相比可能會下跌 10% 至 20%。對此，大衛·羅森伯格表示，投資者的強制拋售可能會將價格推低多達 40%。

據瞭解，去年年底加拿大房價接近頂峰時，超過一半的各類購房者通過浮動貸款貸款，這些人目前受升息的影響也最大。另外，一些銀行研究顯示，近五分之一的投資者是以舊房產為抵押貸款購買新房產。這種被稱為房屋淨值信貸額度的債務通常也具有浮動利率。這使得投資者總體上負債累累。加拿大央行研究表明，他們的總債務負擔是收入的 10 倍可能還要大得多。溫哥華房地產經紀人史蒂夫·薩雷茨基（Steve Saretsky）表示，他現在接到了一些投資者的電話，由於升息導致月供增加，每月損失從 200 加元到 400 加元。他們表示，無法承受這種負現金流，尤其是在價格下跌的情況下。

RBC預測：加拿大樓市正出現“歷史性修正” 但不會崩塌

根據RBC發佈的最新房地產市場預測報告，加拿大樓市在經過了近兩年的火爆之後，正在修正。專家認為，交易量和價格將會在今年秋季繼續下跌，直到明年。

（圖源：bnnbloomberg）

報告指出，到2023年初前，全國房產交易量會進一步下跌17%。總體來說，這將比2021年初歷史高峰期的時候縮減42%。這也比此前全國性的4次回落期跌幅都要大：1981年至1982年期間交易量下跌33%；1989至1990年時跌33%；2008至2009年時跌落38%；2016至2018年期間跌20%。RBC在報告中總結說，基於這次預測可以判斷，加拿大正在出現“歷史性的修正”，不過報告也強調，這並不代表樓市會崩塌。因為聯邦政府決定打開國門接收大量移民，同時新房供應量也不太可能超過需求，這都將避免樓市拋售劇增，無人接手的死亡螺旋   (death spiral)。

央行在本月初時宣佈大幅升息1%，一次把利率從1.5%提升到2.5%，此舉已經給樓市帶來了震盪。到2022年底，央行還會進一步宣佈提高升息。“央行更激進的做法已經清楚描繪了加拿大房地產市場的未來。我們認為不論是交易量還是房價都會出現重大修正。”報告指出，此次修正預計會持續一年時間，至少會持續到2023年上半年。

（圖源：reuters）

加拿大的基準房價在2019年漲了1.5%，接著在2020年時上漲9.4%，到了2021年增長19.2%。在2022年上半年期間，已經漲了10.1%。這是一年中上半年的最大漲幅。不過報告預計，基準房價在2023年會下跌7.3%。到了2023年初，平均房價預計會下跌超過12%，這會是近5年來全國樓市的最急劇修正。平均房價的每季度跌幅會在17%以上。

RBC預計，BC省和安省將會是這次震盪的”中心“，因為這些房價高的樓市和業主對利率升高的敏感度更大。在2022至2023年，BC省的房屋交易量將暴跌45%，安省會跌38%。安省的下跌趨勢將與90年代初期不相上下（當時二手房交易量跌了41%，房價下跌15%）。不過BC的跌幅仍遠低於80年代初的歷史性跌落期（當時二手房交易量跌落62%，價格下降27%）。

新聞源：bloomberg