加拿大樓市供應量不足 仍是賣方市場

根據加拿大統計局公佈的國家資產負債表和資金流動帳戶資料，加拿大家庭的財富因房地產和金融市場回落而下降了創紀錄的9900億加元。

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其中，金融資產下降了創紀錄的5306億元；包括房地產在內的非金融資產下降了3898億元，但家庭住宅房地產的價值仍比2019年底的水準高出41%。由於未償還的抵押貸款債務繼續擴大，金融負債增加了698 億元，推動家庭財富整體下降至近1萬億元，降幅達到6.1%，是自1990年資料跟蹤開始以來的最大季度跌幅。

全國所有住宅房地產的總價值在2022年第二季度為近8.66萬億加元，比上季度下降了4463億元。這也是加拿大住宅房地產的價值自2018年以來首次下跌。同時，加拿大家庭在2022年第二季度報告了563億元的債務增長，超過了收入增長，第二季度的儲蓄率也從上一季度的9.5%降至6.2%。現在每1元的家庭可支配收入就有1.82元的信貸市場債務。對於加拿大家庭而言，目前的財務狀況正可謂“屋漏偏逢連夜雨”。

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加拿大統計局的資料還顯示，衡量住房負擔能力的一項關鍵指標也發生了逆轉。房地產占可支配收入的百分比從2020年第二季度的581.3%降至546.7%。

加國樓市供應不足，仍是賣方市場

加國樓市放緩，對於盼著能以更低的價格買到心儀住房的潛在買家而言，很可能要失望了。原因還是供需關係，加拿大的房源供應面臨嚴重短缺，同時，需求只是被暫時抑制，並未減少。加拿大房地產經紀公司Re/MaxCanada也發佈了一份報告，警告加拿大主要中心城市的房源庫存可能達到危機點。報告稱，在過去十年中，加拿大主要房地產市場的庫存水準一直在下降，在大多數中心城市，7月份的活躍掛牌量低於10年平均水準。

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Re/MaxCanada的住房庫存報告資料來源於加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）和Re/Max的系統。報告分析了2013年至2022年7月在加拿大八個中心城市的活躍房源，發現其中7個城市2022年房屋庫存都低於10年平均水準，並且降幅都在兩位數以上。Halifax-Dartmouth比10年平均水準低65.5%；渥太華近42%；蒙特利婁比9年平均值低40%；卡加利26%；溫尼伯23%；大溫地區16%。大多倫多地區的住房庫存短缺情況稍好，比10年平均水準低近7%。Hamilton-Burlington是唯一一個逆勢而上的市場，比平均水準高出3.2%。

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Re/MaxCanada總裁ChristopherAlexander表示，在過去十年中，人口增長在消耗東海岸到西海岸的住房庫存方面發揮了重要作用，引發了大城市的長期住房短缺，從而導致了“小型繁榮和蕭條”週期。“如果我們現在不採取行動，在目前的平靜期建造更多的住房，那麼預計同樣的劇本將繼續反復上演。”

加拿大在2006年至2021年期間經歷了兩位數的人口增長。由於渥太華承諾在2021年至2023年期間接受120萬新移民，作為旨在推動經濟增長和減少勞動力短缺的移民戰略的一部分。人口快速增長的趨勢預計仍將持續。然而，在住房庫存短缺的背景下，加拿大新移民人數的增加以及整體家庭數量的增加，預計將進一步加劇庫存短缺。

加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)最近的一份報告顯示，到2030年，全國需要建造350萬套新房以提高住房可負擔性，但目前平均每年只有20至30萬套新房供應市場，缺口巨大。Alexander說，“在這個需求疲軟的視窗期，應該加大建設力度，而不是降低建設力度。分支效應正在加劇租賃市場的緊張，並導致全國無家可歸者人數不斷上升。”

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與此同時，CMHC指出，2022年7月，加拿大城市地區年度新屋開工率下降，最初是獨立屋開工率下降。但溫哥華的多單元住宅開工率下降幅度更大，而蒙特婁的多單元和獨立住宅開工均出現大幅放緩。道明銀行的經濟學家 RishiSondhi預測，到2023年初，“加拿大房屋的平均價格可能會從今年早些時候的峰值下跌20%至25%”，但這差不多也就到底了。Sondhi認為幾個關鍵因素，將有助於穩住住房需求和價格，包括幾十年來最快的加息週期、消費者收入的增長、過剩的儲蓄以及新房和二手房市場的低庫存。

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其他行業觀察人士也認為，通貨膨脹和利率上升、全球供應鏈中斷加劇、建築成本膨脹、勞動力嚴重短缺，以及高昂的土地收購成本和緩慢的市政審批程式等因素，正在醞釀一場完美風暴，使現在和未來的住房稀缺問題更嚴重。Re/MaxCanada 的總裁Alexander認為，住房開發是一個緩慢的過程，但經驗告訴我們，政府的動作可能更慢，“消除障礙和減少繁文縟節是必要的。 危機迫在眉睫，但並非沒有解決辦法。 在對加拿大購房者和租房者的影響變得非常真實之前，時間已經不多了。”

量縮價升，BC樓市或將觸底反彈

BC省最新的相關資料也顯示出房地產市場穩定的跡象。BC省地產協會（BCREA）的最新報告顯示8月份的房屋銷售量同比下降了40%，但是平均價格略高於91.8萬元，相比2021年8月的89.9萬元同比微漲2.1%。全省以大溫地區的房價最高，平均價格接近120萬元。

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另外，根據省財政廳長Selina Robinson昨天提交的BC省第一季度財報更新，BC省的財產轉讓收入儘管有所下降，但仍超出預期。報告顯示，BC省預計本財政年度將出現7.06億元的盈餘，石油和天然氣行業是主要的推動力。同時2022年4、5、6三個月，BC省的財產轉讓稅收入為8.63億元，環比下降8.8%，但高於預期的7.95億元。

BCREA的資料顯示，這三個月內，BC省的住宅銷售額為245億元，比去年下降了29.2%。BCREA於9月8日發佈的最新住房市場展望預測，到今年年底，銷售量將下降34.4%，但平均售價將上漲4.5%至96.9萬元。

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BCREA首席經濟學家Brendon Ogmundson表示，經濟衰退可能只是短暫的。“全省的房地產活動仍遠低於正常水準，但顯示出穩定的跡象。雖然庫存比去年有所增加，但大多數主要市場的活躍掛牌量在一定程度上停滯在相對較低的水準，因此與去年相比，我們看到了更健康的平衡。”Ogmundson說，“雖然房地產市場目前正在承受更高利率的壓力，但由於BC省強勁的人口增長加上極其有利的人口結構，意味著本省的住房需求不會短缺，因此低迷不太可能持續很長時間。”

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