利率升至5.4% BMO稱: 加拿大房地產10月可能迎來真正大跌

BMO銀行 (Bank of Montreal)  最新預測，2022年10月起，加拿大房價可能迎來一波真正的大跌！

理由也很簡單，現在還躍躍欲試的買家大部分都是在2022年6月前預批了貸款的。這些人5年期固定平均預批利率為3.59%。而今天去銀行申請貸款利率的人5年期固定利率大致在5.4%左右。所以，BMO認為2022年9月的房地產市場沒有反應升息的真實影響，許多人拿著低利率預批貸款的買家撐住房價沒有大跌。甚至一些品質非常優良且掛牌價格合理的房子迎來迴光返照式的“哄搶”。

但是，預批貸款的保護期通常在90-120天之間，這意味著6月之前拿到的預批，最晚也將在2022年10月結束保護期。10月之後，市場上或許還有一批2022年9月升息75基點之前預批貸款的買家，但這批買家的購買力與2022年6月之前的預批貸款買家已不可同日而語。通常來說，一個買家如果沒有預批貸款加持，那麼他在地產市場的購買力與房價波動的比例有一致性。比如說升息前他有能力貸款100萬買價值150萬的房子，那麼升息後他只有能力貸款80萬買價值130萬的房子，而買到的房子大體還是同一個類型和水準的。

OFSI（加拿大金融監管辦公室）在上周發佈報告也顯示，過去6個月加拿大房價和貸款能力都下降了17%！

綜上所述，可以得出兩個結論：
1、沒有預批貸款的買家實際購買力並沒有因為房價下跌而提高。
2、有預批貸款的買家在當下的實際購買力升級了。

所以在2022年6月前有預批貸款的買家其實是目前市場中的贏家，他們有機會實現居住條件的躍遷，原來只能買城市屋的有機會升級到獨立屋了。在降息通道中，預批的意義通常只是給買家一個財務能力上的確認。只有在這種極端的、連續的、暴力的升息面前，預批貸款才會成為巨大的財務優勢。

不得不說，任何危機面前都有受益者。BMO指出，由於預批貸款的存在，使得升息的影響有延遲，因為預批貸款的買家可以憑藉低利率的優勢消化未來房價下降的預期，總體來說他們在財務上是有利可圖的。這就像某些大品牌會對老會員提供優惠折扣，而新會員就算辦了VIP卡也享受不到特殊折扣。那麼老會員的反應當然是買買買！佔便宜的心理預期會極大緩解買家的焦慮，這部分人也更容易成交。BMO解釋說，如果市場在2022年10月前沒有充分釋放升息帶來的衝擊，那麼10月之後市場將看到成交量和成交價格斷崖式的下跌。我們稱其為“住房通縮”。

此外，OSFI已經公開表示，不會修改現行的貸款壓力測試政策。理論上對普通房貸客戶可以提供收入的5-8倍房貸，但實際上能批准到5倍收入貸款的難度已經比半年前大多了。所以，OSFI所說的“過去6個月加拿大房價和貸款能力都下降了17%”，並沒有把商業銀行收緊政策的因素考慮進去，在真實的市場中，貸款能力的下降速度有可能高於房價下降的速度。2022年10月之後，多種因素疊加會不會導致房價驚現一次斷崖式下跌? 請大家拭目以待。

原文:   Better   Dwelling