專家警告:房地產跌幅恐高達30% 加拿大人恐損失$1.7萬億

據Yahoo Finance報導，Radius Financial的創始人，加拿大抵押貸款專家Alex Haditaghi最近根據他在見證市場各種週期的20年經驗發表了一篇評論文章。他警告說，除非加拿大政府立即做出反應，並以緊急的政策變化作出回應，否則加拿大房地產市場將經歷高達30%的跌幅，使加拿大人損失$1.7萬億加元。

圖源：Yahoo Finance

總體而言，他認為加拿大的房地產市場健康強勁，基本面良好。Haditaghi指出，加拿大對住房的高需求和低供應、勞動力短缺和工資上漲、全國失業率低以及對移民的高需求是其驅動力。然而，他警告說，如果政府不採取緊急行動保護加拿大人最大的資產類別，公眾對房地產市場的情緒和焦慮，將會導致房產市場暴跌。

Haditaghi認為解決方案很簡單，即政府必須引入40年房貸，從而允許擁有抵押貸款的房主將貸款延期至40年攤銷。他認為，這是唯一能讓加拿大政府對抗通脹的解決方案，且不會導致加拿大房地產市場崩潰，也不會在此過程中對加拿大家庭的資產負債、信貸和房屋淨值造成不可挽回的損害。

圖源：ReutersHaditaghi

指出，目前78%的加拿大人的抵押貸款利率低於3.0%，最近的升息給人們帶來了巨大壓力。他表示，房主和房地產市場至少將在未來五年內感受到這種令人不安的支付增長的負擔，特別是對於那些已經面臨生活成本迅速上漲和深受通膨影響的加拿大家庭。他接著解釋了政府應該迅速採取行動以防止這種結果出現，並強調了一個事實，即95%的加拿大抵押貸款持有人擁有每6個月到5年更新一次的抵押貸款。如果政府在加拿大人需要以目前的高利率更新抵押貸款之前不做出回應Haditaghi警告說，房主將在幾個月內因無法負擔的抵押貸款支付和失控的通貨膨脹而崩潰。

他預測，辛勤工作的加拿大人們將別無選擇，只能將他們的房屋出售，而金額遠遠低於他們對銀行和抵押貸款公司的欠款。反過來，這也會損害CMHC、保險公司、銀行和信託公司，他們將面臨大量的索賠和不良抵押貸款。Haditaghi強調，如果政府不儘快採取行動，加拿大將經歷一場災難性的房地產崩盤，導致全國數百萬人的房屋淨值和退休儲蓄全部消失。

普通家庭需要近一半的收入來償還抵押貸款
加拿大央行(BoC) 對其住房負擔能力指數 HAI  (The Housing Affordability Index )   的更新顯示，2022 年第二季度加拿大住房負擔能力急劇攀升。現在，普通家庭需要近一半的收入來償還抵押貸款。這是加拿大非常罕見的高位，已經達到 90 年代加拿大房市泡沫之後的最高水準。

央行可負擔性指數 HAI 顯示了加拿大家庭償還抵押貸款所需占家庭可支配收入份額。這部分支出中，包括按揭付款、銀行利息和水電費等。可支配收入，是家庭在扣除稅收、養老金等強制性支出後能帶回家的所有收入。該比率越高，買家進入市場並進行抵押貸款的難度就越大。

加拿大家庭需要將 48% 的可支配收入用於抵押貸款
根據央行的資料，2022 年第二季度的 HAI 高達 48.2%，這意味著普通家庭需要支付近一半的工資收入來還貸款。需要注意的是，這不僅僅是任何高房價區域的特例，全國的收入中位數非常相似，而這是一個全國性的數字。統計資料顯示，在過去的幾年裡，住房負擔能力下降急劇加重。上一季度為 42.2%，第二季度增長了 6 個百分點。然而，從近乎零利率的第一個完整季度（2020 年第二季度）到 2022 年第一季度，該指數上漲了 12 點。

加拿大 90 年代房市泡沫以來最糟糕的可負擔性
資料顯示，加拿大的 HAI   處於 30 多年來的最差水準。自 1990 年第三季度以來，加拿大房市崩盤、泡沫破裂之後，這一數字還從未有過如此高。此前，在 1980 年代初期曾經達到過類似高度。1989-1990 年加拿大的房市一度崩盤、泡沫破裂，一些地方房價腰斬，很多人所購入的房產在短短幾個月內就貶值 30-50%, 給當時的加拿大家庭帶來重創。之後加拿大房地產市場用了 6 年的時間才走出這一陰影。然而，之前的那些時期是加拿大房屋銷售的極其低銷量的時期。很少有人能在這樣的差的市場上進行銷售，而且由於價格在不久之後急劇下跌。

之後加拿大房地產持續上漲近16年，直到本季度，房價才開始真正回落。專長預測，隨著房價的下降，HAI   上漲指數會得以緩解，可負擔性將會有所好轉。

BMO稱: 加拿大房地產10月可能迎來真正衝擊蒙特婁銀行 BMO 的經濟學家也告誡投資者，受銀行貸款預批的推動，未來幾個月加拿大的房市將會迎來“巨大的”衝擊。

BMO 的報告指出，目前的房地產銷售並不能真實反映已經加息之後的市場變化，因為大部分人的貸款都是在幾個月前進行“預批”的，而當現在的貸款利率真實作用於買家身上時，市場將會感受到更大的衝擊。理由也很簡單，現在還躍躍欲試的買家大部分都是在2022年6月前預批了貸款的。這些人5年期固定平均預批利率為3.59%。而今天去銀行申請貸款利率的人5年期固定利率大致在5.4%左右。所以，BMO認為2022年9月的房地產市場沒有反應升息的真實影響，許多人拿著低利率預批貸款的買家撐住房價沒有大跌。甚至一些品質非常優良且掛牌價格合理的房子迎來迴光返照式的“哄搶”。

但是，預批貸款的保護期通常在90-120天之間，這意味著6月之前拿到的預批，最晚也將在2022年10月結束保護期。10月之後，市場上或許還有一批2022年9月升息75基點之前預批貸款的買家，但這批買家的購買力與2022年6月之前的預批貸款買家已不可同日而語。通常來說，一個買家如果沒有預批貸款加持，那麼他在地產市場的購買力與房價波動的比例有一致性。比如說升息前他有能力貸款100萬買價值150萬的房子，那麼升息後他只有能力貸款80萬買價值130萬的房子，而買到的房子大體還是同一個類型和水準的。

BMO解釋說，如果市場在2022年10月前沒有充分釋放升息帶來的衝擊，那麼10月之後市場將看到成交量和成交價格斷崖式的下跌。我們稱其為“住房通縮”。

大溫房地產正在暴跌，後市怎麼走？
持續升息繼續拖累多個國家的住房市場。根據加拿大房地產協會（CREA）的報告，2022年8月加國房屋銷售同比下降25%，這也是房屋銷售連續第六個月下降。雖然新掛牌量仍然疲軟，賣家拒絕以最近估值出售，但庫存仍在攀升，價格也繼續走低。加國房屋價格指數在8月份環比再次下跌1.6%。該指數衡量的是“典型房屋”的價格，典型房屋自3月份達到頂峰以來已下跌了10.8萬元。全國房價已下跌12%，這是自2005年該指數創建以來最陡峭的修正（下圖）。

雖然討論全國性的住房市場意義不大，但從更大的宏觀角度來看，這種指數意義重大。全國各地的房價都在下跌，以下是各大城市年初至今的修正情況：
大多倫多地區 -15%
渥太華 -11%
大溫地區 -7%
蒙特婁 -6%
卡加利 -2%

請記住，這結果正是加拿大央行想要的。住房是經濟的重要支柱，它正在回跌，希望足以降低通膨指數。根據加拿大統計局資料，由於房價暴跌，在第二季度損失了近1萬億元的淨資產。在4月至6月的三個月內，家庭持有的住宅房地產價值下降了4190億元，這是有記錄以來最大的季度跌幅。加拿大央行仍暗示在10月份再次升息。換句話說，勢必持續打擊買家的人氣。

連續升息，對大溫樓花市場打擊頗大，8月樓花投放僅7個樓盤共463套，遠低於之前月份，而售出率也僅為25%。

央行認為，需要經濟衰退才能將通脹降至目標，而且可能是一個深度衰退，我們沒有必要給它塗脂抹粉。可惜的是，通膨將會下降，而住房市場成了替罪羊，對於許多在住房領域享受了近三十年牛市的加拿大人來說，這是一個很難接受的做法。

那麼 ，用經濟衰退來回檔通脹需要多長時間呢？

知名宏觀經濟學者宏Macro Alf 在推特上發佈了一些有趣的研究。他回顧了100年前，研究了那段時間美國所有16次經濟衰退。在我們進入通膨率高於3%的衰退的所有11個事件中，由此產生的經濟急劇放緩確實降低了通膨。平均而言，需要16.2個月才能將CPI從峰值回落至2%, CPI的峰值至谷值下降幅度為-6.8%。那麼今天呢？如果我們今天的平均衰退，歷史表明我們能夠在大約16個月內將CPI從大約9%降至2%，而完全實現這一目標需要等到2023年底。當然這不可能是一門完美的科學，但也許提供了我們可以合理預期的路線圖。在那之前，我預計會有更多的壓力。

來源連結：Yahoo   Finance