今年的冬天會特別冷：家庭帳單翻倍 房貸暴漲 失業潮

天氣的反常，延緩了加拿大秋冬時節的腳步，然而，加拿大人卻似乎已經嗅到了今年冬天會感覺特別冷。寒冷並不是來自於室外的溫度，而是入冬後的暖氣帳單令加拿大人頭痛，室內的溫度可能要多調低幾度。

天然氣或電費帳單最高或上漲300%

有能源分析師稱，預計加拿大人今年冬天的天然氣或電費帳單，平均將上漲50%至100%。用EnergyRates.ca創始人Joel MacDonald的話來說，一些消費者的帳單可能會上漲多達300%，而另一些人則只是最低限度的增長。

在上週五接受CTV採訪時，他表示，加拿大人在國際社會電費和天然氣費用異常高漲時，亦無法置身事外。總體而言，能源費用將非常高。今冬將推高家庭能源成本的主要因素是天然氣價格上漲，天然氣發電量占加國電力的8.5%。據加拿大統計局的資料，61%國人使用傳統燃氣，如熔爐和鍋爐，為家庭供暖。29%比例使用地熱和輻射供暖系統。其餘的使用熱泵、火爐和其他加熱系統。

MacDonald說，目前，歐洲地緣政治衝突、全球向可再生能源的過渡、季節性需求、聯邦碳稅以及天然氣價格在大約20年內的週期性波動，共同推動天然氣價格上漲。其中一些因素是可以預測的。如烏克蘭戰爭，減少了全球天然氣供應，價格普遍推高。它還減少對歐洲的供應。在美國增加天然氣對歐出口同時，加拿大增加了對美出口，這進一步減少了加拿大的供應。他說，目前歐洲的天然氣價格是加拿大的5倍，但隨著我們的供應下降，這種情況將會改變。他指，加拿大天然氣價格將比歷史上其他時候更接近全球價格。

國內外需求的上升，供應的下降，加上要與國際“接軌”，於是，價格上升自然就“水到渠成”？！Deloitte 加拿大基礎設施和資本專案高級經理Michelle Leslie 亦稱，今年冬天將是一個代價高昂的冬天。他表示，除了供需關係，聯邦碳稅也可能會轉化為更高的家庭供暖和電費。

浮動利率的房貸將暴漲

在連續升息 300 個基點後，加拿大央行基準利率已經從年初的 0.25% 上漲至目前的 3.25%。會帶來什麼後果？很明顯，一方面，全國房價已整體下跌；另一方面，房貸戶們背負的還款負擔愈發沉重。加拿大政策替代中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）高級經濟師David Macdonald表示，任何要在未來一年或更長時間內續簽抵押貸款的人，月供都將大幅增加，尤其是多套房產擁有者的壓力更大。

今年春季，負責運營安省土地註冊系統的私人公司Teranet報告稱，在2017至2021年期間，多套房產擁有者買下了22%的住宅（包括獨立屋、公寓、半獨立屋和鎮屋等）。這種趨勢在2022年繼續加劇，現在安省超過25%的所有類型住宅房產是被多套房產持有者買下。在第三季度的市場分析報告中，Teranet公司指出，在這些多套房產所有者中，53%的人僅擁有兩套房產，而三套房產持有者占18%，擁有四套房產者占8%。

值得一提的是，這類多套房產所有者中，占第二大比例的是擁有5套以上房產的人，這個比例達到21%。最近幾年，這個族群已經不斷壯大，而且與其他類型的多套房產所有者有許多不同之處。在業界，人們通常把這類人群的行為概括為BRRR：買房（Buy）、出租（Rent）、重裝（Renovate）和貸款重組（Refinance）。

"新冠疫情讓房地產投資變得格外有吸引力，此前它是一個休眠的資產類別，" 一位BRRR投資者Jack Bernstein表示。他在自己近30歲的時候，已經在安省擁有超過20套房產用於出租。同時他也擁有Berstone Capital公司，主要為投資者提供培訓。他表示，不論是沒有房產的中年母親、還是20歲出頭想要買房的專業人士都是他的客戶。

圖源：bloomberg

不過Teranet的資料表明，這種依賴於低利率的投資趨勢也會讓其中一些人遇到風險，尤其是最近一段時間，利率在持續上升。70%的擁有5套以上者使用不止一個借貸機構，有時這也意味著他們從不止一家加拿大5大銀行貸款，因此借款利率也正越來越高。Teranet的資料表明，擁有兩套、三套或四套房產的貸款者從2020年起就開始轉向多家貸款機構。

報告還顯示，自2011年起，大約30%的多套房產所有者在一年之內就進行了貸款重組，有的是為了再買一套房，有的是因為其他原因。不過使用貸款重組方式在市場上的比例已經從2019年開始穩步上升，其中擁有超過5套房產者占了34%，比擁有兩套物業者（17%）多了一倍。"整個房地產市場都大量依賴於貸款，" Bernstein說道。近期他表示自己已經放緩了貸款速度，並把重點放在利潤最高的交易上，因為利率已經升高了。"我所有的貸款利率都是浮動的，幸運的是當我買這些房產的時候，我分析過也測試過自己所能承受的壓力，因此還未陷入麻煩。" 現在他正在找其他辦法來通過現有的房產獲得額外的收益，例如能在房產上增加看板或出租儲物櫃。

他認為這些BRRR投資者最大的麻煩在於過度依賴低利率，"有很大一部份的貸款人只付首付和建築費。"這個困擾不僅在於貸款利率和成本增加了。許多人的信用額度、私人貸款也沒有保障。這樣一來如果他們從租金中所賺的利潤被這些增長的成本花掉，那麼就會出現額外的風險。"有很多投資者可能會因此被淘汰。現在已經出現了破產者，我親眼目睹，這個圈子裡已經有人正關門倒閉，" 他說道。

圖源：blogto

Teranet沒有公佈多套房產所有者所持有的具體房產數量，但2021年人口資料顯示，多倫多1,253,238套私人住宅中，29%的房產是歸多套房產所有者持有，這個數量超過了363,000套。同時報告也顯示，在公寓市場投資方面，多倫多與其他地方不同。報告稱，在全省，一人持有的多套住宅中僅28%是公寓，但在多倫多市場，這個比例達到了59%。奇怪的是，僅17%的公寓持有者在大多區也有房產。Berstein表示，這說明大多數BRRR投資者都避免購買公寓，因為這類物業升值較慢，而且重新裝潢和升級的空間更小。

愈到年底貸款房的升息壓力愈大，加拿大央行已明確表示，將繼續升息，直到控制住通脹。目前，加拿大的通膨率仍遠高於2%的目標。10月26日為加拿大央行下一個升息時間點，市場分析員預計加息至少 50 個基點，至3.75%。更令人吃驚的是，市場還預測，到明年年中，加拿大的政策利率可能達到 4.25%，這將是自 2008 年以來的最高水準。

這意味著什麼？房貸戶給壓斷了腰、法拍房可能如“雨後春筍”一般冒出來？

加拿大失業潮來襲

在經濟衰退的陰霾下，失業潮的來臨再正常不過。根據加拿大統計局的資料，2022年第二季度有超過100萬個職位空缺，高於上一年的73.2萬個左右，幾乎是大流行前的兩倍。但這種情況可能會改變。BMO銀行的經濟師Sal Guatieri說，在溫和衰退中，不太可能出現大規模裁員，而減少的主要是空缺職位。但他表示，如果經濟進入更傳統的衰退，裁員將大幅增加。

Macdonald說，員工們今年在談判中處於有利地位。然而，當經濟步入衰退時，工人們都將失去他們最近獲得的談判能力。“這是你會在勞動力市場上看到的，天平向雇主傾斜。”他表示，從長遠來看，應屆畢業生可能會感受到就業市場衰退的影響。他說，“如果你恰好在經濟衰退時期畢業，可能會有長期的疤痕效應，一生賺的錢永遠比不上那些在非常強勁的就業市場中畢業的人。”

Bromwich Smith的客戶財務健康主管Laurie Campbell則表示，在通脹高企的情況下，無論是在目前的工作上，還是在新的工作，工人們都關心加薪。但是進入經濟衰退，人們會更關心保住自己的工作。這樣看來，這個秋冬，乃至明年春，加拿大人都不好過。但願，這只是危言聳聽。