加拿大央行升息在即 固定貸款利率已先上漲至5.79%

據預測，加拿大央行會在下周宣佈再上調利率的消息。這讓不少選擇浮動貸款利率（variable-rate）的屋主感到壓力。而在央行進一步升息之前，一些銀行就已經上調了固定貸款利率（fixed-rate）。

圖源：reuters

據Financial  Post的報導，Ratesdotca網站顯示，一些商業銀行將繼續調漲固定貸款利率，以應對飆漲的債券收益率（bond yields）。Scotiabank上周宣佈，將會把25年分期還房貸期限的5年固定貸款利率提高25個基點，達到5.69%。如果是30年分期還貸，那麼5年固定貸款利率會提高到5.79%。TD銀行也宣佈上漲20個基點的固定利率，讓5年固定貸款利率達到5.59%。貸款利率分析師Robert McLister表示，“貸款者正經歷著利率衝擊，這是我們以前從未見過的。”

在1981年的時候，加拿大的政策利率提高了3.7倍。但據McLister計算，”如果債券市場上的隱含利率是對的，那麼到明年，政策利率的漲幅會達到17倍。”“利率從未在這樣有限的時間內以如此不匹配的幅度飆漲，” 他在聲明中表示。McLister還表示，次級貸款者的違約率可能會翻三倍，他們會是受打擊最嚴重的人。據Ratesdotca網站顯示，非銀行機構的貸款機構也正在提高固定貸款利率，平均幅度為20到30個基點。

圖源：reuters

同時，經濟學家也正試圖從近期的資料中預測下周央行升息將會帶來的影響。TD資深經濟師James Orlando表示，“鑒於未來消費水準會下降，我們將看到商家面臨著總體需求的快速回落。通過對未來通膨的預判，我們發現從需求已經全方面下降了。”

TD及RBC銀行經濟師預計，在10月26日時，央行會宣佈升息50個基點，這會讓銀行的政策利率提高到3.75%。Ratesdotca的貸款及地產業分析師Victor  Tran表示，對於選擇浮動貸款利率的屋主來說，每上調50個基點，每10萬元的貸款額所對應的月供漲幅至少是28元。“如果央行上調隔夜利率50個基點，許多投資者以及在今年和明年要更新貸款合同的人就會受到嚴重打擊，” 他說道。“利率已經讓住房市場降溫，再次上漲隔夜利率意味著可能會進一步讓人們出售原來用於投資的物業。”

不過央行也可能會在下周更加激進地升息，有經濟學家預測，19號要公佈的通膨報告會是一個重要的參考資料。BMO銀行的利率與宏觀策略師Benjamin Reitzes表示，如果通脹指數強勁，那麼央行“很可能會上調75個基點，或者至少是50個基點。”

加拿大銀行紛紛發信給業主
不斷提高的利率，已經開始打擊很多持有浮動利率抵押貸款的房主。加拿大的各大銀行目前都在忙著聯繫這些客戶，告知其已經達到觸發利率（trigger rate），需要增加月供。

在加拿大，絕大多數浮動利率抵押貸款都有每個月的固定還款額，也就是“月供”。月供都是按照一定比例先付息，再還本，即使利率輕微變動，月供金額也能保持不變，只是還入本金的部分和攤銷期會隨之發生變化。但浮動利率抵押貸款合同中都會設定一個利率臨界值，一旦當前利率達到或者超過了這個臨界值，月供就不足以支付貸款的利息，需要增加。這個臨界值就是觸發利率。 過去的十幾年裡，貸款利率一直呈下降趨勢，浮動利率抵押貸款很受歡迎，很多貸款人都無需擔憂觸發利率。但今年的情況不同，隨著加息，浮動利率抵押貸款開始觸及所謂的觸發利率。這意味著房主必須增加月供，而這些增加的部分往往也只夠用來支付利息，而沒有餘錢還入本金，結果就是月供更高，投資回收期更長。

一般情況下，利率每提高50個基點，擁有浮動利率抵押貸款的房主每個月就要為每10萬元的抵押貸款多支付約28元。Manulife Investment Management全球宏觀策略師 Dominique Lapointe指出，大多數房主現在沒有太大的財務壓力，但如果利率在兩年或更長時間內保持高位，房主在此期間可能一分錢本金都還不上，才是真正令人擔憂的。

他補充說，在這種情況下，目前擁有30年攤還期的借款人無法負擔還款的風險更高，因為理論上他們在續簽合同時如果要維持原有的還款期限，月供會大幅增加。 “如果加拿大央行維持高利率的時間比我們想像的要長，系統性風險真的會到來。” Butler Mortgage Inc.的經紀人Ron Butler表示，一些房主從浮動利率轉向固定利率，但是放貸機構其實早就已經跑到前頭了，現在轉為固定利率貸款，很可能鎖定的是10年內最高的利率。因為今後10年中，利率的大趨勢應該是逐步下降的。

專家建議持有浮動利率抵押貸款的人向他們的貸方詢問在高利率環境中可能的所有選擇，這些選擇因供應商而異。一些供應商允許將抵押貸款增加到房屋價值的80%，這對於無法支付更高月供的人來說可能是一種選擇。也可以考慮增加月供或在可能的情況下一次性支付一筆款項，以便在更高的利率開始之前削減本金。