大溫樓市10月房價繼續緩跌 可供選擇的房屋變多

大溫10月銷量環比提升12.8%，存量同比增加超20%，房價繼續緩跌。大溫地產局發佈了10月份地產資料包告。不出意外，10月份大溫地產銷售活動相比於過去十年的平均水準非常平淡，但比起9月份，卻有明顯回升。

10月銷量環比上升12.8%

2022年10月，大溫地產局轄區總計賣出了1903套房屋，比2021年10月創紀錄的3494套房屋下跌了45.5%，但比2022年9月的1687套房屋銷量提升了12.8%。房屋銷量比10月的十年均值下降了33.3%。

2022年10月，大溫總計賣出了575套獨立屋、995套公寓、333套城市屋，相比去年同期的降幅都在40%以上。大溫地產局資料分析總監Andrew Lis總結道：“隨著通膨和高利率的持續，人們在入市的時候會變得更謹慎、更願意觀望。因此，銷量會持續保持在低位，但房屋掛牌數量、房屋存量在提升，這讓人們有了更多選擇、且價格合理。”

庫存同比提升超20%

2022年10月，在MLS上新掛牌的房屋數量為4033套，比2021年10月的4049套略微下跌了0.4%，比2022年9月的4229套則下降了4.6%。目前，大溫MLS上總計掛牌房屋數量為9852套，比2021年10月的8034套相比，增幅達到了22.6%。

Andrew Lis指出：“曾經很多房源都屬於稀缺房型，導致瘋狂加價，但現在可供選擇的房屋更多，讓交易回歸理性。”Andrew Lis同時提醒民眾：“如果近期打算購房，最好要提早辦好貸款事宜，因為央行在一個月後可能還要升息一次。”

總體售掛比接近20%

熟悉售掛比的人都知道，當房屋售掛比超過20%的時候，那麼房價更有可能上漲，在12%到20%之間則比較平衡，在12%以下的話說明銷售低迷，房價有下行風險。2022年10月，大溫總體房屋售掛比為19.3%，比上月有所上升，仍接近賣方市場，房價不會迅速下跌。

尤其是公寓和城市屋，售掛比分別達到了23.2%和21.6%，仍處於賣方市場。獨立屋售掛比為14.3%，靠近買方市場。三種類型房屋的售掛比相比上月均上升，表明儘管央行在持續加息，大溫樓市價格還會保持穩定。

房屋基準價環比微跌

2022年10月，大溫總體房屋基準價為114.89萬元，比2022年9月115.53萬元下跌了0.6%、但比2021年10月同期仍上漲了2.1%。比2022年8月118.05萬元跌了2.8%，比7月120.74萬跌5.1%。比6月份123.5萬下跌7.5%。比5月時126.1萬加幣跌了11.2%，比4月126.4萬跌了11.5%，比3月136.05萬元跌21.1%連跌七個月。

2022年10月，大溫獨立屋的基準價為189.21萬元，比2022年9月190.64萬元下跌了0.7%、比2021年10月上漲了1.6%。3月的獨立屋高點價格是211.86萬元，跌12%。

公寓的基準價為72.71萬元，比2022年9月72.85萬元下跌0.2%、比2021年10月上漲了5.1%。3月公寓高點價格是83.55萬元，跌15.7%。

城市屋基準價為104.36萬元，比2022年9月104.89萬元下跌0.5%、比2021年10月上漲了7.1%。4月城市屋價格高點是119.5萬元，跌14.5%。

從上圖可見，大溫房價基本在底部徘徊，且高於2018年同期。

少量區域房價在微漲

儘管幾類房屋的基準價比起上個月略微下降，但大溫地產局的區域資料顯示，有一些社區近1個月的基準價在上漲。近1個月，總體房屋基準價上漲的社區有：Burnaby東區上漲1.1%、 Ladner上漲0.6%、New Westminster 上漲0.2%、North Vancouver上漲0.8%、Tsawwassen上漲0.2%、West Vancouver上漲1.1%、Whistler上漲0.4%。

近1個月，獨立屋基準價上漲的社區有：

Burnaby 東區上漲2.3%、New Westminster 上漲1.1%、North Vancouver上漲1.5%、Squamish上漲1.6%、West Vancouver上漲1.6%、Whistler上漲2%

近1個月，城市屋基準價上漲的社區有：

Ladner上漲2.4%、New Westminster 上漲1.6%、North Vancouver上漲0.8%；Richmond上漲0.7%、Tsawwassen上漲2.1%、Vancouver   West End上漲1.5%；

近1個月，公寓基準價上漲的社區有：

Burnaby 東區上漲0.6%、Burnaby 北區上漲0.6%、Burnaby 南區上漲0.2%、Coquitlam上漲0.5%、Ladner上漲1.2%、Port Coquitlam上漲1%、Tsawwassen上漲1.1%、Vancouver   West End上漲0.7%

升息對房地產影響

10月26日加拿大央行完成第6次升息，當前 Prime Rate 5.95%, 主要銀行的Variable Rate 是 5.95%，銀行的 Qualification Rate 達到了7.5%。預計接下來的升息會放緩，利息會維持高位直到通膨降下來，但升息的幅度和力度不會像前面那麼猛烈了。事實上，2008年以前加拿大的 Prime Rate 一直都不低。只是美國次貸危機後到疫情期間，2009-2021 這12年我們的利息才一直維持在超低的水準。現在的利息只是回到了正常水準。

加拿大的房產中，大約三分之一的業主是沒有貸款的，他們不受加息影響。大約三分之一的業主是鎖定利息的，他們短期內不受升息影響。當然還有三分之一的業主是浮動利息，承受著升息的壓力。我們可以發現升息的幅度、升息的速度、基準利率在高點停留的時長都直接決定了房地產後市走向。所以我們來看看加拿大的銀行都是怎麼判斷的。

- 10月28日BMO預測：2022年底，隔夜利率預計到3.83%；2023年初會繼續加息到4.25%的最高點，並且保持在4.25%直到2023年底。

-    10月19日CIBC預測：央行可能升息到4.25%，並且在2023年會維持在4.25%的最高點，2024年初開始降息。

-   10月18日RBC預測：央行將升息到4%，並且在2023年全年維持4%。

-   10月19日TD的預測：預計央行升息到4.25%，2023大部分時間維持4.25%，年底開始降息。

-   10月17日Scotiabank預測：央行升息到4.25%，2023年維持高點4.25%，2024年開始逐漸降息。

如果市場真的是少數服從多數，那大家就要做好準備了，或許2024年才能看到房地產的轉機，前提是背負高額月供的網友們能堅持到那一刻，而且降息的速度不比升息慢。