加拿大平均房貸浮動利率明年或漲至6.35%

隨著央行的大步伐加息，加拿大房地產市場正步入冰點。一些專業人士及機構由此呼籲，廢除抵押貸款壓力測試，以挽救市場，減輕購房者的沉重負擔。

加拿大銀行業監管機構就此作出了回應:   正式駁回了越來越多要求降低甚至取消壓力測試的呼聲，反駁了抵押貸款利率可能正在見頂以及壓力測試“給購房者帶來了不應有的負擔”的論點。

銀監機構表示，隨著今年利率上升，抵押貸款壓力測試有助於防止普遍違約，不應以上述理由削弱或取消該措施。OSFI 負責人 Peter Routledge 在一份聲明中表示，“我們將最低合格利率視為一種承銷做法，可為住宅抵押貸款組合增加重要的安全緩衝，這是加拿大貸方帳面上最大的風險視窗。”他表示，OSFI 將在 12 月中旬公佈其對緩衝的年度審查結果，並在 1 月開始對住宅抵押貸款和承銷業務進行更廣泛的審查。據悉，金融機構監管辦公室要求銀行確保借款人仍有資格以比貸方提供的利率高兩個百分點或 5.25% 的利率獲得抵押貸款，即以當時較高的利率為准。

在本周早些時候加拿大央行最近一次升息之後，最低合格利率可能很快就會超過 8%。

利率或于明年達峰值
根據 BC 房地產協會（BCREA）的一份新公告，預計到 2023 年上半年，加拿大平均浮動抵押貸款利率將進一步上升至 6.35%。這高於 2022 年第四季度 6.1% 的預期平均值。

浮動利率將在明年全年保持高位，僅在第三季度和 2023 年第四季度略微下降至平均 6.1% 和 5.85%。五年合格率預計將在 2022 年第四季度升至 7.5% 的峰值，並在 2023 年下半年逐漸下降至 7.05%。BCREA 認為，五年期固定利率已經達到目前平均水準 5.5% 的峰值，固定抵押貸款利率預計將在 2023 年初開始下降，並在明年下半年結束於 5.05%。公告稱，“儘管債券收益率從 10 月初的峰值下降，但我們沒有看到五年期固定利率的調整，因為貸方正在等待有關其融資成本方向的明確信號。”

公告指出，“如果五年期債券收益率維持最近的跌勢，我們可能會看到五年期固定抵押貸款利率走低，即使加拿大央行仍在收緊政策。同樣的情況在 2019 年上演，當時央行的緊縮週期接近尾聲，經濟增長開始停滯。”預計加拿大央行最早將於 2023 年下半年開始降低政策利率，以應對經濟顯著放緩或經濟衰退。儘管仍有可能進一步加息，但預計央行將接近其當前緊縮週期的尾聲，以遏制猖獗的通貨膨脹和不斷上漲的房價。此前，週三央行宣佈將政策利率進一步上調 0.5% 至4.25%，與 2022 年初春以來的多次上調相比，該利率上調了整整 4%。

公告提到，“這種觀點符合當前金融市場的預期，表明央行將在類似的時機扭轉局面。至關重要的是，只有當我們看到通脹持續下降時，貨幣政策才會放鬆”。公告預計，“鑒於經濟增長疲軟、汽油和其他大宗商品價格下跌，以及大流行病驅動的供應鏈問題的影響正在消退，我們可能會看到 2023 年通脹將出現顯著下行軌跡，這將為央行開始降低政策利率提供必要的支持”。

觸發利率問題
上週三（7日），加拿大央行連續第七次升息，將政策利率上調 50 個基點，使隔夜利率達到 4.25%。這令許多加拿大人正在接近他們的觸發點。

當房主的抵押貸款付款不再涵蓋自上次付款以來應計的利息時，就會達到觸發利率。根據LowestRates.ca 的抵押貸款經紀人兼專家Leah Zlatkin的一份聲明，在週三加息之後，優質貸款利率預計將攀升至 6.45% 以上，使浮動利率達到 5.7% 左右甚至更高。 以一套價格約為70萬加元的房屋為例，若其首付為15%，攤銷期為 25 年的，浮動利率的抵押貸款所有者每月的還款額可能會增加約 176 加元，從 3,540 加元增至 3,716 加元。而根據 Ratehub.ca 的一份聲明，央行今年加息的累積效應可能會使部分抵押貸款支付額比上一年增加約 55%。

據 Ratehub.ca 的資料，五年浮動利率為 0.9% 的房主，如果在 2022 年 1 月支付了 10% 的首付，購買了價值 748,450 加元的房屋，每月的抵押貸款支付額約為 2,585 加元。 隨著年內總利率增加 400 個基點，同一房主的抵押貸款付款將增加 1,415 加元至 4,000 加元。此外，擁有房屋淨值信貸額度（HELOC）的個人也可能會看到他們的付款增加。根據 Zlatkin 的說法，HELOC 貸款通常設定為 0.5% 加上 prime，在上週三升息之後，這將使利率從 6.45% 左右提高到 6.95%。 在這種情況下，擁有 HELOC 貸款且 100,000 加元貸款的個人，每月還款所支付的利息由 537.50 加元將上升至 579.17 加元。