限制共管社區出租房子 BC省部份業主紛紛改為55+社區

在2022年11月18日宣誓就任BC省省長後，David Eby迅速對BC省的《共管物業法》（Strata Property Act）發起修訂，旨在為BC省居民提供更多的租房和購房選擇。2022年11月24日，修正案在首次宣佈僅3天後就獲得了禦准。

對《共管物業法》的修訂主要是限制了共管物業對於房屋出租的管理許可權，具體包括以下兩個重要變化。

1、共管物業不能繼續執行限制共管物業單元出租的章程。以前，共管物業可以通過章程禁止出租行為、限制出租單元的數量和比例，或者限制出租時間的長短。但是，根據《共管物業法》的修訂案，共管物業的上述許可權統統沒有了。

2、共管物業不能繼續執行限制住戶年齡的章程。以前，很多共管物業章程中都包含對住戶的年齡限制。最常見的是只允許19歲及以上的成年人居住。因此，很多年輕的父母不得不在生了小孩之後尋找新的住處。根據《共管物業法》的修訂案，共管物業不能再執行這類年齡限制。

然而，上述兩個變更都有一個例外條件，即55歲及以上居民的共管物業 (55 plus apartments )。這意味著共管物業如果修訂章程，改為要求所有居民都必須年滿55周歲，就可以不受修訂案的限制，同時，此前已經居住在共管物業中的不滿55歲的居民也不受影響。

紛紛改為55+社區

對《共管物業法》關於出租限制的修訂，很多公寓和城市屋社區在第一時間就做出了反應。

Victoria的房地產經紀人Tony Zarsadias表示，該市有大約20個共管物業在修正案生效之後立即提出希望修改章程，改為55+。但是，其中有幾個在被告知這種變化可能會損害房產價值或增加出售房產的難度時改變了主意。

BC省公寓業主協會（Condominium Home Owners Association）執行董事Tony Gioventu表示，現在每週大約有5到10個共管物業委員會開會討論這一變化，雖然還沒有確切的數字，但已經成為55+或正在投票改為55+的共管物業數量令他感到驚訝。溫哥華島共管物業業主協會（Vancouver Island Strata Owners Association）主席Wendy Wall表示，共管物業對修正案通過的速度有“強烈反應”。“許多共管物業委員會覺得他們的自治權被剝奪了。”Wall說，許多轉向55+的共管物業委員會此前已經制定了一些年齡限制，例如居民僅限成年人，但現在又將年齡門檻提高到僅限55歲及以上的老年人。

擔心年輕人租不到房子

Delta市議員Dylan Kruger表示，他對那些建成之初就是55+的物業沒有意見，但擔心如果太多共管物業投票改變他們的章程以適應該類別，那將產生連鎖反應。“我確實擔心，作為這項立法的一個明顯漏洞，我們實際上可能會失去一些適合租戶的出租房屋。”共管物業的年齡限制變化可能會讓一些想租房的年輕家庭望而卻步。Kruger說，“我認為這不符合立法的意圖。我們正在努力為人們創造更多的租賃機會。我認為本省試圖傳達的資訊是，住房應該屬於每個人。我們不應該根據年齡或收入創造排他性情況。我認為這實際上是修正案的意外後果。”。

BC省住房廳長Ravi Kahlon堅稱55+豁免不是一個漏洞，相反這對於尋找出租房的老年人來說可能是個好消息。

Kahlon表示，他知道一些共管物業正在考慮通過修改章程改為55+，但強調這並不意味著他們可以將租客拒之門外。“有很多55歲及以上的人正在尋找能租到房子的地方，”他說。“我們的人口正在老齡化，所以這個群體在不斷增長。如果他們選擇變成55+社區，人們仍然可以找到租住這類房子的機會。”Kahlon說，政府正在監測《共管物業法》的任何意外後果，但沒有立即考慮做出調整。“我認為（對租房者的）恐懼被一些人誇大了，”他說。“他們會發現，當有人進來租房時，並沒有什麼問題。在你的大樓裡有年輕的家庭是可以的。”

修正案難以緩解出租房源緊張

新省長的本意是通過《共管物業法》的修訂案，釋放數千個空置單元到租房市場上。此前，根據申請豁免投機和空置稅的業主數量，大約有2900個共管物業單元因禁止出租而空置。另外有30萬個單元受到某種出租限制，例如對於出租單位數量和比例的限制。對此，BC省公寓業主協會的執行董事Tony Gioventu並不認同。BC省的公寓平均租金相當高，很多共管物業其實並不是家庭負擔得起的出租房源。同樣的道理，並沒有很多老年人尋租公寓，因為動輒起價2000元的月租金不是普通老年人能負擔得起的。“我們真正需要的是為本省家庭提供經濟適用房，共管物業不是解決方案。”

55+可能降低物業價值，業主需慎重

BC省住房廳確認，即使修改了章程，共管物業新的55+年齡限制不會影響已經居住在那裡的年輕住戶。但即便如此，現有業主在投票贊成修改章程之前，一定要慎重考慮。

首先，從程序上而言，這類決議的通過或者撤銷都需要四分之三的投票支持率。這一比例並不總是容易達到的。修正案的快速通過可能刺激了部分保守的業主，並導致共管物業成功通過投票轉為55+社區，但是將來要改回來可能非常困難。正如BC省公寓業主協會的執行董事Tony Gioventu善意提醒的，業主在投票時，“應該考慮到對未來的影響。”

其次，55+物業可能影響房子的市場價值。從房地產經紀人的角度，對於房地產的限制越多，價值越低，因此共管物業整體年齡限制改為55+，可能會降低房地產的價值，並增加以後出售的難度。再次，現有年輕住戶的豁免權存在不確定性。雖然共管物業改為55+，對於目前已經入住的年輕居民沒有影響，但是其未來的子女、配偶很可能得不到豁免。也就是說現在的年輕住戶一旦結婚生子，可能就必須搬家。

考慮到這些風險，共管物業的業主，特別是年輕業主，在投票修改章程年齡限制時最好慎重考慮。年輕人通常對加入業主委員會不感興趣，但正如Kruger議員提醒的，修正案應該成為年輕租戶參與管理共管物業的動力。“根據我的經驗，共管物業委員會包括不同年齡和收入的成員是一件好事。“Kruger 說，“共管物業委員會需要年輕家庭的聲音。”

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