疏忽導致火災! 溫哥華租客被判賠罰近$60萬

BC省高等法院近日就一起溫哥華出租公寓火災損失賠償案做出判決，兩名租客周女士（Tzu-Yu "Angela" Chou）和陳先生（Chao-Kung "Danny" Chen）必須支付近60萬加元，以賠償公寓業主遭受的財產和租金損失。

2017年11月14日，溫西Langara Gardens 綜合公寓大樓發生火災，起火點是1號樓603室。Langara Gardens專案於1970年建成，包括4棟18層的公寓樓，是當時溫哥華最大的出租房項目。周女士和陳先生在2005年租下603室。火災發生時，只有周女士和孩子居住在該公寓裡，陳先生人在中國，但是他的名字並沒有從租約上移除。

一名火災調查員證實，大火是由客廳西北角的一盞落地燈引起的。落地燈旁邊放了一張上下床，上鋪放置的枕頭或者紙箱接觸到了點亮的鹵素燈泡，高溫引發了火災。

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當時，周女士計畫搬家，正在打包物品。打開落地燈後，她離開了房間，片刻後返回，就發現起火。她沒有第一時間撥打報警電話，而是去向鄰居求助，兩人嘗試用嬰兒澡盆接水滅火，但是失敗了。周女士隨後拉響火災警報並撤離了現場。

雖然消防隊趕來後撲滅了大火，但是火災造成的損失比較嚴重，修繕費用接近$51.3萬元。此外，由於滅火和維修工作的影響，部分住戶被疏散，公寓大樓業主需要按照受損的面積和維修時間長短減免住戶的租金，損失的租金總額為$5.6萬元。

由於火災發生時，603單元內堆積了大量的易燃家居用品，導致火勢迅速蔓延。保險公司在事發兩天後拍攝的現場照片顯示，除了客廳裡的一條通道，整個單元沒有傢俱的地方都堆滿了2至4英尺高的紙箱和各種物品。

法官認為是周女士的疏忽導致火災發生。由於陳先生依然是公寓的承租人之一，他和周女士共同負擔火災損害賠償$51.3萬元。周女士自己承擔大樓的租金損失$5.6萬元。此外，大樓業主還可以要求周女士和陳先生承擔賠償金的判決前利息。

加拿大是判例法國家，這一判決將成為今後類似案件審理的依據。而此案中，周女士和陳先生的教訓，值得其他租客和業主借鑒。

1、善盡租客義務。

律師Robert Patterson在租戶資源和諮詢中心工作。他認為這一案件提醒人們要注意租戶的責任。租戶應始終“合理勤勉”，確保他們不會造成火災隱患，並向業主報告家中出現的任何問題。根據加拿大的法律，如果行為造成客觀上不合理的傷害風險，則該行為是過失行為。為避免責任，一個人必須行使普通、理性和審慎的人應有的注意標準。

火災發生時，周女士在落地燈周圍以密集和不安全的方式堆放了大量物品。從而給大樓業主和其他租戶造成了客觀上可預見的、不合理的傷害風險——尤其是火災風險。

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火災調查員表示，裸露的鹵素燈泡表面溫度約為500攝氏度，遠高於燈周圍物品的燃點。此外，考慮公寓中物品的密集程度，可以預見任何火災都會異常迅速地蔓延並在瞬間失控。這也使得對建築物其他單元和公共區域的損壞是可以合理預見的，包括滅火所需的水量造成的水損。因此，法官認為周女士的行為低於承租人應有的注意標準，必須對大樓業主遭受的損失負責。

2、租客應購買租賃保險。

失火的603單元沒有財產損失保險。判決書中提到，根據租賃協定，租戶必須“購買足夠的保險，以保障其財產免受任何原因造成的損失或損壞。”本案中，周女士以前曾經買過保險，但是在火災發生之前已經失效。因此，火災造成的損失不在周女士和陳先生自己的保險範圍內。

Patterson律師也建議租戶購買租賃保險。出租屋“可能不是你的財產，但你要為你的行為或疏忽造成的損害負責。”在高風險的環境中，租賃保險尤其重要。

本案中的Langara Gardens公寓大樓設有滅火系統和消防安全計畫，包括單元和走廊的煙霧探測器、每層樓的滅火器、每層樓的火災警報器、電梯口張貼的消防安全設施示意圖等等。但是，Langara Gardens專案是在1970年代初竣工的，當時的法律並不要求在整個建築中安裝自動噴淋滅火系統。大樓裡只有停車場和鍋爐房設有灑水裝置，公共走廊和公寓內部則沒有這類裝置。

同時，溫哥華市不要求Langara Gardens必須根據市規章制度對單元或建築物進行噴淋滅火系統改造。因此，大樓業主沒有法律義務在整個建築物中，尤其是公寓單元內，安裝自動噴水滅火系統，對火災損失也沒有共同疏忽。

本案中，周女士可能覺得住了12年也沒有任何事故發生，馬上要搬家了也不用花錢再去續保險，正是這個疏忽導致了所有的損失都要自己承擔。她抗辯的理由之一也是公寓內沒有噴水裝置，導致火勢蔓延。但是，明知老舊公寓滅火設施存在不足，不是更應該格外重視保險嗎？

3、共同租戶的責任分擔。

Patterson律師說，這一判決還表明，在租賃協議上簽名的共同租戶可能會為彼此的行為分擔責任，搬家的租戶若不想承擔這種責任，應該要求房東從租賃協議中刪除自己的名字。

本案中，陳先生實際已經不住在603單元，但是他的名字還在租賃協議上。而租賃協議中規定，“租戶必須在整個出租單元和租戶有權使用的其他住宅物業內保持合理的健康、清潔和衛生標準。承租人必須採取必要的措施來修復因承租人或承租人允許的住宅財產上的人的行為或疏忽而造成的住宅財產損壞。”

根據租賃協定的條款，周女士和陳先生對他們一人或兩人對出租單位和建築物造成的任何損害負有合同責任。這是基於租賃合同的契約屬性，與是否存在過失無關。正因為如此，陳先生對於火災的發生雖無過失，仍然要作為承租人之一承擔損失賠償責任。

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