加拿大樓花買家面臨割肉交屋 市場估值低於合同價格

據報道，許多近幾年購買了共管公寓樓花和房花的買家在準備交房時面臨困境，他們的房子市場估值已經低於當初簽定的合同價格。

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Re/Max Realtron Realty的經紀人Sahil Jaggi認為，許多購房者沒有充分意識到購買樓花的風險。他也回憶起幾年前多倫多公寓項目推出時令人興奮的場景，買家們排著隊，在項目啟動派對上喝著雞尾酒，憧憬未來。他表示：“當市場表現良好時，許多以高價買入的人都過於樂觀。”銷售中心的狂熱在2021年達到了高潮。那一年，預售房售出了3萬多套。他說：“現在估值下降了。我看到很多人在恐慌。”

隨著這些項目接近完工，其中一些買家正在向貸款機構尋求融資。在許多情況下，貸款機構給出的估值已經低於買方在簽署協議時同意支付的價格。“一開始就定價過高，”Jaggi說，當時一套公寓的合約價格達到了每平方英尺2000元。問題也延伸到了多倫多以外新開發的獨立住宅。如果建築商同意，買家可能會試圖在不透明、不受監管的轉讓銷售市場上倒賣合同。

目前， East Gwillimbury的一套四居室房在樓花合約市場上掛牌出售。該項目計劃於2024年完工。Jaggi說，他的客戶之前簽了180萬元購買這座獨立屋。他把要價定在150萬元，因為時間緊迫。竣工前120天內，建築商不允許轉讓合同。“沒人願意付錢，”他說。“所有的轉讓買家都在尋找能賺錢的交易。”如果Jaggi的客戶賣不出房子，也無法獲得抵押貸款，建築商將有權扣留他20%的定金，並出售房子。如果建築商賣出的錢少於最初的180萬元，可能會起訴客戶，要求賠償差額。

更普遍的是，很多買家不瞭解樓花房花的風險。開發商有強有力的合同，允許他們改變時間表和直接取消項目。Jaggi說：“唯一能對衝風險的是建築商。受害的是買家。”他補充說，建築商會向仲介提供巨額獎勵和傭金。每平方英尺的售價代表了項目完成後的市場價格。他說，一些仲介在推銷時會說市場只會繼續上漲。Jaggi表示：“如果市場永遠持續上漲，那麼樓花就是一個不錯的選擇。”“但這太投機了。我見過一些人失去畢生的積蓄。”

貸款預批一半是假的為開發商提供建房融資的貸款機構通常會要求確保買家有能力完成交易。業內人士認為，實際上做法鬆懈，這已經不是什麼秘密。Jaggi則認為：“這是個笑話，完全是個笑話。人們從朋友那裡拿到預批準信，有一半是假的。”他指出，即使在合法的50%預批中，許多評估也不可靠。例如，購買時收入不錯的買家，可能在四年後失去了工作。

據悉，目前安省沒有數據記錄轉讓銷售的數量，但行業專家估計，售出的單位中有5%至10%被轉手。BC省於2019年推出了公寓轉讓登記冊(CSAIR)，旨在填補稅收漏洞並提高此類交易的透明度。開發商必須向省政府報告所有購買協議的轉讓情況。財政部報告稱，從CSAIR於2019年1月1日啟動到去年12月初，報告了15,446個交易。這為稅務機關提供了防止逃稅所需的資訊。聯邦政府最近推出了反倒賣法案，包括將轉讓合同的所得作為營業收入征稅。

多倫多Strata.ca的房地產經紀人Anna Wong說，整體房地產市場的低迷暴露出過度押注未來價格的風險。她說：“這個市場實際上給人們上了一堂關於樓花的課。”她說，矛盾的是，不斷上升的通膨和利率有時對那些沒有足夠資金完成交易的買家有利。高昂的建設成本導致開發商推遲了一些計劃於今年完工的項目。“通常情況下，買家希望盡快完工。”現在這些延遲緩解了一些壓力。在極端情況下，建築商會取消項目或者加價。這些延遲也阻止了樓花轉賣市場出現大量上市的情況。因此，價格保持穩定。一些轉讓的賣家仍在努力避免虧本出售。

其中一個案例是，88 Queen Condos一套面積648平方英尺的一居室公寓，幾年前最初的購買價格是81萬元，買家想在轉讓市場以90.9萬元出售合同，但在掛牌86天後，將價格降至86萬元。Wong指出，在二手房市場，70萬元就可以買到一套類似面積的公寓。“他們瘋狂地推銷樓花，有太多的炒作。只有在市場支持下，才是一筆好的投資。”Wong說，多倫多的一些項目將在6月份入住，另外一批項目在10月份。她表示，許多想轉讓樓花的人是投機客，他們只有在利率為1.8%時才有資格獲得抵押貸款。一些人是首次購房者，現在加拿大央行(Bank of Canada)的基準利率為4.5%，他們沒有備用計劃。Wong說，她向客戶展示一套樓花轉讓市場上75萬元的公寓，在二手市場上售價65萬元，並且可以立即入住或出租時，大多數人都更喜歡這個選擇。

在安省Kitchener-Waterloo，Re/Max Twin City的經紀人Faisal Susiwala表示，這裡有很多新的住宅區。近年來，一些建築商看到二手市場的競購戰，於是借用了相同的策略。他們在每次緩慢地發售一些樓花，讓買家有機會在連續幾輪競標中提高報價。這種競爭導致價格迅速上漲。然後，隨著利率上升，二手房價格下跌，低過幾年前的樓花價格。該地區一些項目已暫停，開發商面臨高昂的建設成本。

當建築商完成房屋時，一些房屋的估值低於買家同意支付的價格。在抵押貸款利率約為2.8%時能夠獲得融資資格的購房者，現在面臨著5.8%的利率。由於交割時間緊迫，一些買家找到建築商要求折扣。一些人想要放棄定金，退出合同。Susiwala說，一些規模較小的建築商負擔不起。他們拒絕談判，轉而採取法律行動。至少有一家大型開發商試圖找到妥協方案，要求買家現在增加定金，以換取最終價格同等額度降低。報道稱，現在，隨著整體市場的價格開始企穩，一些開發商開始出售原先買家放棄購買的新房。“購買價格太高了，”Susiwala談到那些在狂熱中進場的人說，“市場上有很多泡沫。

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