當房東當到賠錢想申報抵稅 小心被CRA查水表

現在，有大批的出租房屋不能為業主帶來利潤，如果你是房東，準備向加拿大稅務局(CRA)申報出租虧損的稅收抵免，可能被要求回答一些棘手的問題。

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據報導，房地產經紀人Brian Keller已經做了23年的房東，他在2021年納稅申報表上報告了與出租生意相關的虧損後，一直沒有任何消息，直到近一年後，收到了CRA的一份長達6頁的調查問卷。CRA的信中有一條這樣寫道：“請提供一份詳細的計畫，說明你打算如何將你的租賃生意發展成盈利企業。”

Keller說：“我簡直不敢相信，加拿大稅務局竟然要求我提供一份商業計畫。而且他們要求在20天內完成。這幾乎是恐嚇。”他說：“我理解審計和查看開支，但我從來沒有收到過政府這樣的信，要求提供詳細的計畫。”自2000年以來，Keller在安省擁有多處住宅租賃物業，最初是在Barrie擁有幾處房產。在大多數年份，這些生意都是盈利的，他也時不時申報與租賃相關的虧損和申請抵稅。但這是他第一次收到這樣的信。

加拿大BDO會計公司專門研究房地產稅的註冊會計師George E. Dube說：“這些信件已經存在了很多年，這並不是什麼新鮮事。多數情況，加拿大稅務局對房地產投資者的規定相當合理。例如，允許用抵押貸款的利息成本抵稅。”Dube說，CRA向Keller提出這些問題的主要目的，是評估個人實際從事的是哪一種生意。“你真的是在從事產生租金收入的生意，還是在從事購買並在未來出售的生意？”換句話說，你的投資是一套公寓，租金和開支不足以支付你的持有成本，如果你希望在出售該資產時獲得暴利，那麼，從CRA的角度來看，你就是一個房地產投機者，同時兼任房東。

Keller說，他的損失來自租戶欠租，以及安省房東和租戶委員會(Landlord and Tenant Board)的長期拖延，這導致他被欠下超過1.2萬元的租金。2023年，加拿大統計局報告稱，報稅的資料顯示，2020年有135萬加拿大家庭報告了租金收入，76.3%表示他們有盈利。這說明約有32萬人的租金收入出現虧損。市場研究公司Urbanation和加拿大帝國商業銀行(CIBC)最近發佈的一份報告顯示，在多倫多地區，即使是新建成的共管公寓也常常不賺錢。

多倫多近一半新公寓出租不賺錢

該調查針對2022年完工的6378套新公寓，並且在MLS上出租。在有抵押貸款的新單位中，僅48%的單位租金收入足以支付。Urbanation的資料顯示，多倫多地區約39%的公寓業主是投資者，並用於出租。雖然2022年租金飆升，但抵押貸款利率也在飆升，尤其是那些持有浮動貸款利率的借款人。報告稱：“新完工公寓的現金流狀況顯示，14%的投資者每月虧損1000元或更多，三分之一的投資者有400元或更多的負現金流。”

Dube說，CRA通常會要求那些申報虧損的房東給出答案，這些房東也把房子租給了親戚，CRA懷疑虧損是由於租金低於市場水準造成的。在大多數其他情況下，如果房東不能證明他們有任何計畫讓出租房盈利，那麼虧損抵稅的申請就會被拒。“為什麼要加拿大政府或納稅人要為你的生活方式買單？”Dube說。他警告說，最好避免提交可能會被拒絕的申請，CRA可能會開始查你水表   (找麻煩) 。“這開始變得有點懲罰性：也許五年後，你還要償還這些抵稅，再加上一些利息和其他罰款。”