策略分析師說: 加拿大房地產深陷史上最大泡沫

加拿大房地產平均房價年年在漲。時不時就有專家說加拿大房地產將會泡沫破裂。但小跌大漲泡沫破裂從未發生。因為每年都有許多新移民進來撐盤。這次的大幅升息，引發民怨沸騰。最新民調有超過四成（43%）民眾指責加拿大聯邦政府，需對住房供應和可負擔性危機負責。不知道聯邦政府這幾個月是否會有大動作來化解住房供應危機。泡沫破裂是否真的會發生?   最近又有分析師看空加拿大房地產，稱加拿大可能正處於有史以來最大的房地產泡沫之中。

一位策略師近日發文表示，一旦泡沫破裂，加拿大可能陷入比經濟學家最初預測的更嚴重衰退。MRB Partners研究公司的合夥人兼全球策略師Phillip Colmar分析了全球範圍內的房地產泡沫，並將加拿大列為可能存在最令人擔憂的泡沫之一。房地產泡沫是由需求、投買賣機和供應不足推動的價格大幅上漲。在一定程度上，不可持續的價格最終會崩潰，導致泡沫破裂。“加拿大具有一些最嚴重的特徵，這可能導致其潛在地成為有史以來最大的房地產泡沫之一，” 他說道。“首先，加拿大的房價真的已經超過了收入。”

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自上世紀80年代以來，房價大幅上漲，而收入卻沒有跟上。自2008年金融危機以來，加拿大人已經習慣了低利率，他補充道。為了應對飆升的通脹，央行自2022年3月以來將利率上調了近5個百分點。在此之前，隔夜利率為0.25%。現在，它已經達到了5%，是22年來的最高水準。“在2008年的美國和歐洲房地產崩盤之後，加拿大長期依賴低利率，” 他指出。“這是有問題的，因為它誘使加拿大人承擔越來越多的債務，結果加拿大人的負債嚴重超負荷。”

根據經濟合作與發展組織的資料，現在加拿大家庭平均每一加元可支配收入欠債約1.87加元，而美國則為1.01加元。加拿大的高債務主要源於不斷增長的房價，這是由於加拿大人口增長較美國更大，以及2008年金融危機對加拿大的影響較小，導致抵押貸款債務更大。“這非常令人擔憂，由於低利率和不斷上漲的房價，加拿大的信貸和房貸規模巨大，” Colmar說道。“而現在利率大幅上升，與其他G7國家相比，加拿大的債務償還情況變得更糟。”

新冠疫情還使加拿大人背負更多債務，因為儘管房價飆升，兩年來的歷史低利率激勵了成千上萬人湧入房地產市場。因此，購買房產的人承擔著巨額抵押貸款，當他們在五年週期內需要續約時，房主將面臨更高的利率調整，而一些家庭無法承擔新的房貸，”他說。“每年我們都會看到更多的加拿大人陷入財務困境，銀行也在忙於應對並對此感到緊張。我們甚至可以看到抵押貸款的期限比以往任何時候都要長。系統中存在明顯的風險。”

當加拿大進入衰退並出現大規模失業時，房地產泡沫很可能會破裂。現在已經出現了破裂的跡象，消費支出放緩，失業率逐漸上升。加拿大住房和抵押貸款公司在五月份警告稱，由於加拿大人負債過高，他們將無法應對衰退。“我們不可能永遠逃離衰退。當房地產市場崩潰時，將會有一個顯著的價格調整，使其恢復到更正常的水準，”他說。“我們將在接下來的十年中見證去槓桿化的過程，並且經濟增長將疲軟。”他說，加拿大經濟活動中房地產的比重也更高，這意味著房地產經紀人和住房建設等房地產行業的工作將受到打擊。“泡沫通常會持續更長時間，但加拿大所面臨的情況是不可持續的。如果房地產市場崩潰，可能會使加拿大陷入更深的衰退，”Colmar說。“但一個好消息是，它可能會創造更多的可負擔房屋，幫助到多年來一直被排除在市場之外的潛在買家。”