誰是吸血鬼? 溫哥華110萬元新公寓 規費和稅金高達$32萬

最近，全球稅務服務和軟體提供商Ryan ULC的負責人Paul Sullivan寫了一篇地產文章，揭露了溫哥華市政府隱藏的地產規費，這些規費對於高漲的房價起到重大影響。

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以下為全文：“開發商對政府捐款就像審批的加速劑   ——每個人都會這樣做。”據報導，如果你不跟著這樣做，你的批准就會比別人慢”。商業環境中，捐款是與政府做生意的一個“暗黑規費” 。因此，在許多城市，獲得住房專案，就需要向地方政府捐贈可疑甚至非法的金錢，政府從而能積累巨額基金，也就不足為奇了。開發商必須付費才能參與遊戲。

溫哥華的一家住宅開發商最近面臨著困境，他們建造了一棟33層公寓樓，共有127套新住宅。在項目批准之前，市政府工作人員通過私下“談判”要求支付2600萬元，他們稱這資金將用於日托或社區中心等“設施”，但其實數十億元的此類費用往往消失在政府的財政黑洞中。開發商都知道這筆費用稱為社區文娛捐款（community amenity contribution，CAC），每個開發商都假裝這是“自願”付款，但如果你不繳納，你的項目不會獲得批准。在收了近二十年的這些費用後，溫哥華終於迎來了第一個新的社區中心。

然而，根據BC省政府與當地政府、開發商、法律和學術專家協商制定的2014年CAC指南，這種CAC費用是非法的。他們警告市政當局避免“徵收任何費用，包括沒有法律授權的CAC”。該指南強調，銷售土地徵收這些費用會降低住房負擔能力，提高房價，並減少住房供應。因為如果開發商試圖從買土地的價格中扣除CAC，土地賣家的出售動力就會減弱。

到目前為止，所有這些費用（和稅收）都變成了溫哥華政府工作人員的驚人增長的收入，特別是溫哥華市府高層的收入從251,000元增至343,000元。美國總統的年薪不過40萬美元（57.2萬加元）。在許多加拿大人無法找到能負擔住房的同時，市政府向90%的員工發放了7500萬加元的獎金。加拿大納稅人聯合會稱，他們高層平均薪資為697,667元。

這些不斷增加的官僚機構，造成更多的監管障礙和費用，阻礙必要的住房建設。開發商的申請處理時間比10到20年前增加了兩倍。當開發商支付了所有這些敲詐性費用後，您認為最後誰要來買單？一名溫東開發商的推文被瘋傳，他說他只是進行簡單的浴室翻新，但市政府工作人員卻要求一份樹藝師報告（Arborist Report）。你可以花幾週時間與市府人員爭論，或者你也可以簡單的付給樹藝師 750 元。

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在上面的33層公寓中，每間公寓的政府規費接近205,000元。這只是政府向開發商徵收的眾多費用和稅款之一，未來將轉嫁給買家和租戶。令人驚訝的是，溫哥華市規劃總監在一份聲明中堅稱CAC成本對住房沒有負面影響。這是一種神奇的想法，政府指望消費者不會意識到這些規費會反應在價格或租金上，他們大概覺得，指責外國買家或投機者更容易。

對於一套價格為110萬元的溫哥華新公寓來說，政府規費和稅收現在高達29.25%或$327,565元，占平均月租金的33%。與我們2018年的上一次研究相比，五年內政府規費增加了49%，該研究發現，當時政府的費用占溫哥華800尺新公寓（總價840,000元）的26%，即220,256元。如果將這些費用連同利息計入抵押貸款中，持有25年期抵押貸款的買家將支付近60萬元的額外費用。加拿大經濟分析中心證實，平均購買價格為940,400元的安大略省新房有31%或$288,500元支付給了各級政府，高於2012年的25%。

另一方面，減稅後的好處是什麼？BC省西南部的城市Kelowna 曾測試過：如果新公寓能留在租賃市場的話，可享10年地稅豁免。Infotel報導稱：“過去8年裡，Kelowna   新增了2,700套租賃住房。自2014年以來增加了70%”，當時租賃公寓開發商獲得了稅收減免。

我們面臨著加拿大人口增長所需的數十萬套住房。更多的稅收激勵措施，例如取消新建租賃房屋的商品及服務稅、減少繁文縟節以及預先批准的住房設計，將會有所幫助。更可以考慮漂浮屋Float Homes（避免高昂的土地成本）、迷你屋Tiny Homes、四拼屋Fourplexes，甚至Fonzie Suites（車庫內或上方的公寓）。政府一直沒有找到簡單的解決方案，政府已經成為房地產領域的“吸血鬼”。他們應該反思一下住房負擔不起的原因。然而，“吸血鬼”從鏡子裡總會看不到自己 (vampires don't see their own reflection.)。