房價會跌嗎? 只剩年薪達到$25萬和滿手現金的人入市

根據Ratehub.ca的一份新報告，如果您想在溫哥華買房，您每年需要賺取近 25 萬元。線上抵押貸款經紀公司 RateHub 調查了加拿大各城市的10 年住房負擔能力，稱由於抵押貸款利率上漲，在 7 月至 8 月的一個月內，在溫哥華購買平均 120 萬加元的房屋所需的最低年收入升至 246,100加元。當然如果年薪沒有那麼高，首付現金就要多付一點。現在銀行的評估，通常貸款額度只有薪水的4倍。但另外會考量房子是否出租或者有其它貸款，信用評級等等。24.6萬的薪水能貸到98.4萬。首付21.6萬，剛好能購買到120萬的房子。(BC省大部分地方的市長年薪都不到$20萬)。

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120萬加元在加拿大已經無法購買一棟獨立屋。而溫哥華的平均房價就在120萬左右。7 月至 8 月期間，溫哥華房價下跌了 2,300 加元，但這個降幅幾乎可以忽略不計，僅為 0.2%，遠不足以抵消借貸成本的增加。Ratehub.ca 聯合首席執行官 James Laird 在一份聲明中表示：“在溫哥華，儘管平均房價下降了 2,300 加元，但由於抵押貸款利率上升，負擔能力惡化，購買房屋需要 1,480 加元的額外收入” 。據Ratehub.ca的報告，抵押貸款利率從7月份的6.12%上升到8月份的6.22%，上升了10個基點，該報告在分析中使用了加拿大五大銀行五年期固定利率的平均值。

多倫多是加拿大買房第二貴的城市，8月份的年收入要求為233,300加元。但由於房價大幅下跌 19,800 加元，該數字比 7 月份的數字低了近 2,000 加元，這是房價環比最大跌幅。維多利亞是加拿大買房第三貴的城市，也是BC省除了大溫之外另外一個房價高昂的地方。房價環比上漲 100 加元。想要在 8 月份買房需要年收入達到 184,800 加元，比 7 月份增加 1,420 加元。在報告分析的 10 個城市中，有 4 個城市的平均房價上漲：卡加利、蒙特婁、Halifax和維多利亞。據加拿大統計局的資料，2020年溫哥華一個人家庭的中位收入為46,400加元，而兩人或以上家庭的中位收入為112,000加元。這意味著在溫哥華買房基本遙不可及。

加國房價要會跌25%? 調整到位要等…

自從加拿大央行在 2022 年升息以來，房地產市場形勢逆轉，市場中的買賣雙方都變得更加警惕。從年初的暫停升息、房市復甦，到 6 月央行的意外升息、房市再次陷入停滯，經濟學家指出，除非央行降息，否則房市不可能真正復甦。

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加拿大又一輪房市調整開始了。根據金融機構Desjardins 的分析，8 月份加拿大全國房屋銷售下降 4.1%，這是最近連續第二個月的環比銷售下降，也是自加拿大央行 2022 年開始升息以來的最大跌幅。分析稱，今年初，由於央行首次宣佈暫停升息，房地產市場表現出令經濟學家驚訝的活力、大幅反彈。然而，六月和七月的兩次升息抑制了這一漲勢，但本月央行再次暫停。

如今，我們是否還能期待房地產市場再次反彈？
BMO 高級經濟學家Robert Kavcic 表示：不要妄想最近的暫停升息可以讓房市復甦，因為現如今的市場比年初時更加嚴峻和危險。他說，加拿大央行 9 月 6 日的暫停將有助於市場心理復甦甦，但考慮到潛在的人口需求，市場仍然存在動力。但是，之所以難以真正復甦，有多個原因：首先，越來越多的賣家正在回到市場，這是今年春季所缺少的。Kavcic 表示，3 月份新上市房屋數量是 2003 年以來的最低水準，因為房主不想或不得不在低迷的市場中出售房產。但現如今，新掛牌上市數量已恢復到歷史正常水準，8 月份新增上市量比去年增加了 5.5%，並且進入市場的在建房屋數量也創歷史新高。隨著更多的抵押貸款面臨續約，出售房屋的壓力也將增加。在今年早些時候的金融體系審查中，加拿大央行強調了人們對家庭在抵押貸款以更高利率續簽時償還債務的能力的擔憂，其中一些家庭面臨著高達 40% 的還款額增加。

其次，如今的抵押貸款利率不會下調。今年春季，市場預計經濟將出現衰退，並預計 2023 年下半年會降息。隨著債券收益率下降，短期固定抵押貸款利率曾經一度跌破 5%。這促使不少買家快速行動決定入市。然而，現在債券收益率很高，而且央行在9 月份的鷹派立場阻礙了市場反彈，導致如今的最低抵押貸款利率比春季最低利率時高出約 100 個基點。

第三，是經濟環境。近幾個月就業市場疲軟，失業率較去年低點上升 0.6 個百分點，職位空缺較去年同期減少23 萬個。Kavcic 表示，現在不是一個“疲軟”的就業市場，工資增長仍然強勁，但邊緣可能會出現一些下降。牛津經濟研究院（Oxford Economics）的分析認為，隨著經濟陷入衰退，住房市場調整將持續到 2024 年。牛津大學經濟學家Tony Stillo表示：不斷增加的失業和增加的收入不安全感將與抵押貸款利率上升相結合，削弱住房需求，並可能導致更多的房屋銷售壓力。

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他表示，8 月份平均房價（經季節調整）較上月下降 2.3%，在過去三個月中已下降 5.2%，已經消耗掉了春季反彈的大部分成果。牛津研究院預計，到明年年中，房價將再下跌 5% 至 10%，使市場整體跌幅較 2022 年的峰值下降至 20% 至 25%。加拿大皇家銀行 RBC 經濟學家還預計，由於利率上升、負擔能力挑戰和“迫在眉睫的經濟衰退”帶來障礙，經濟降溫將持續到整個秋季。RBC 助理首席經濟學家Robert Hogue表示：復甦的任何實質性加速都必須等到 2024 年利率下降。