TD最新研究: 加拿大最大房地產市場或重現90年代大蕭條？

作為加拿大最大的房地產市場，安省的房地產市場在經歷了疫情大流行的瘋狂上漲之後，最近幾個月來持續低迷，市場狀況嚴重惡化到十多年來最糟糕水準。道明銀行 TD 的最新研究警告：安省可能有進一步惡化的風險，房價還將再降 10%。

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報告警告稱，根據售出與新上市房屋的比率（ the ratio of sales-to-new listings），安省的房地產市場狀況已惡化至 2008-09 年金融危機以來的最低水準。此外，該比率還存在跌至上世紀 80 年代和 90 年代房地產市場低迷期水準的風險，當時房價整體下跌了 30%。當時，從 1989 年 2 月到 1990 年 5 月，加拿大央行的利率從 11.7% 上升至 14.1% 約 240 個基點。因此，在住房和經濟都開始惡化的情況下，利率在一年多的時間裡一直在走高，造成房市的迅速衰退。

TD 經濟學家 Rishi Sondhi 在報告中指出，10 月安省的售出與新上市房屋的比率達到 37% 左右。這一比率可能會低於 90 年代房地產低迷時期的水準。在未來幾個月，這種趨勢還將持續，安省的房地產市場狀況可能會回落到上世紀 90 年代嚴重低迷期的水準。

然而，該報告強調“有充分的理由相信”這種結果不會發生，並指出：安省有可能避免“嚴重衰退”。同時，報告還指出，未來可能出現更有利的利率軌跡。加拿大央行在今年前兩次會議上決定將關鍵政策利率維持在 5%。TD 表示，預計央行將結束升息週期，這應有助於經濟“避免更深層次的衰退”。

今非昔比 人口強勁支撐
但報告指出，安省正在面臨人口強勁增長和臨住房短缺的事實。因此，這種深層次衰退的可能性低。儘管出現 90 年代嚴重修正的可能性較低，但報告稱，安省的房價在未來幾個月可能會進一步下跌。預測：到明年上半年，價格可能會比今年第三季度的水準再下降 10% 左右。借貸成本上升給需求帶來壓力，給更新抵押貸款的房主帶來壓力，可能會在一定程度上推高供應。Sondhi 在報告中還強調，安省的房主預期將到 2025-26 年獲得還貸壓力的緩解，那些以極低利率入手房市的人在這期間將受到最大衝擊。

大多倫多地區房價未來數月還要繼續降
多倫多地區房地產委員會 (TRREB) 的最新報告稱，11 月標誌著 2023 年專家們擔憂的趨勢仍在延續：與去年同期相比，銷售數量大幅下降，同時上市房源變得更多。

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2024 年，預測多倫多地區住房市場負擔能力將會提高，房價將變得更加便宜。這是由於高借貸成本和不確定的經濟狀況造成的，即使價格本身不會變得更加實惠，利率狀況也會變得更加實惠，這將給很多觀望的買家入手的機會。

TRREB對 11 月份的資料進行了分析，發現大多倫多地區的房屋易手量比去年同期減少了 6%，但經季節性調整後比 10 月份增加了 1.7%。該地區的平均售價與去年同期基本持平，小幅上漲 0.3%，達到 1,082,179 元。與此同時，經季節性調整後，這一數字比 10 月環比再下降約 2.2%。與銷量和房價下降同時發生的是：今年 11 月的新掛牌數量比去年增加了 16.5%，活躍掛牌數量更是大幅增加了 40.7%，但同期售出與新掛牌數量的比率卻驟降了 10%，從 50% 降至 40% 。

更加令人擔憂的是，大多數房屋的待售天數同比增長 18.2%，從 2022 年 11 月的 33 天增加到現在的 39 天。分析指出，在高利率環境沒有變化的前提下，負擔能力會在未來幾個月提高。但隨著人口的增長，大多倫多地區的房價最終還會再次上漲，並且較低的利率會吸引更多的人進入市場。