加拿大新房估值大跌 開發商出新招擔心購房者毀約

即將踏入2024年，加拿大地區將會很多新房子要交屋，由於估值比簽約時大跌，開發商擔心買家無法履行合約，紛紛推出一個叫“房屋供應商收回”（vendor take-back ）式抵押貸款。

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“房屋供應商收回式抵押貸款”是指房屋賣家貸款給買家，來購買自己的房子。專家表示，多倫多新房市場在高利率環境中站穩腳跟之際，房屋供應商收回抵押貸款是為了購買了樓花房屋的買家提供了一個誘人的選擇，因為現在銀行估值（appraisal）與當時簽約價相差數十萬加元，根本沒法向銀行借上足夠的錢來交接。

房地產律師Mark Morris表示，評估價遠低於最初購買價格的買家會以此作為救命稻草。他說：“我們越來越多地看到這種情況。”他補充說，尤其是小型開發商和建築商，他們看到越來越多的買家放棄購買，尤其是越來越多的購房者寧願不要大筆定金，包括早前曾報導過高達 320,000 元的定金都不要了。

頂級開發商不提供回收式抵押貸款，因為與在利潤較低的土地上建造且槓桿過高的小型開發商相比，大型開發商的公寓和永久業權Freehold房子不會受到同樣的估值不足的影響。他補充道：“（房屋供應商收回式按揭）這種情況發生在建造單戶住宅的小型建築公司身上，因為他們在土地估值不高的地區進行了巨大的開發。”如果建築商認為自己無法找到其他買家並需要繼續為該專案融資，有時會向買家提供賣方收回式抵押貸款。

Morris說，在某些情況下，買家嘗試出售房產可能更有意義，而在其他情況下，收回式抵押貸款可以提供必要的融資來完成購買。另外一名房地產律師John Zinati 表示，建築商正在意識到，越來越多的新房買家無法交接，而新買家也不會搶購這些房產。“他們知道他們可能無法找到新買家，他們需要完成新房交接，”他補充道。Zinati說，最近，一位買家無法完成其 140 萬元的房子交屋，並準備放棄 16 萬元的定金，但建築商提出以供應商收回式貸款、以6.9% 的利率提供貸款， 另外加收32,000 元的貸款承諾費（commitment fee）。但這名買家計算後，結果仍然不適合他們，建築商怕了，最後提供 3.5% 的利息，並且不收取承諾費。“這在八個月前是聞所未聞的，”他說。

除了新房出現這個新招外，現房市場也有。Morris表示，住宅轉售市場也提供賣家收回式抵押貸款，這些交易提供了另一種完成交易的方式。然而，多倫多的幾位貸款經紀接受媒體採訪，他們在各自的領域中還沒有看到該產品有任何增加。貸款經紀MarySialtsis表示：“不久前，我確實遇到過買家對此感興趣的情況，但賣家立即需要拿到所有賣房的錢，所以不願意提供，最後沒有成交。”“一般來說，它很少被使用，這僅占抵押貸款總額的很小一部分。”她說，一旦提供賣家收回式按揭，如果買家未能準時支付月供，他們將需要進入法律程式，就像買家拖欠銀行按揭月供時會採取的行動一樣。

Sialtsis說，首次購房者不太可能獲得供應商收回抵押貸款，因為他們需要銀行提供標準抵押貸款，這可能會禁止對該房產進行二次融資。如果有足夠的房產淨值作為抵押品，賣方可以提供收回式抵押貸款。他說：“賣方必須確信該房產有足夠的淨值，因為賣方基本上充當銀行的角色，如果買方無法償還貸款，他們需要出售房產才能收回資金。”