加拿大業主賣房慘遭銀行罰息$3.1萬 如何避免?

最近，社交媒體上有業主哭訴自己賣帶貸款的房屋，慘遭銀行罰息$3萬多。

業主在貸款合同期限內賣房，相當於違約。本來有機會避免罰款的，因為資訊閉塞，沒有專業人士指點，白白給了銀行$3萬元。現在，人們為了升級或降級房屋，可能會在沒完全償還房貸前賣房。在幾乎所有情況下，提前結束貸款期限都會被收取罰款。如果你有一個固定期限房貸，比如5年的固定利率期限，借款機構可能會對你收取所謂的利率差額，罰款可能高達數千元。據貼主自述，可能是在疫情期間買的房，當時貸款不到$40萬，簽訂的是固定利率，比較實惠，只有3%，但是仍然要交$3.1萬的罰款。如果提前結束的是浮動利率期限，罰款通常為3個月的利息。比3個月月供還要低不少，因為月供裡面包含一部分本金。貼主感慨道，如果按今天7%的利率，簡直“立刻要傾家蕩產“。這麼大的一個坑，大家一定要避開。那麼，在加拿大遇到這種情況的業主，需要交多少罰款呢？有沒有方法避免？

如果你考慮在當前房貸期滿之前出售，所需步驟如下。

1. 獲取償還報價

首先，你必須聯繫你的房貸提供方，獲取償還報價。償還報價（Payout Quote）將顯示你當前房貸的餘額。這份報價將包括剩餘貸款金額、任何費用以及償還報價簽發之日至報價到期日之間的利息金額。注意報價上的到期日期。如果報價到期，你將需要重新獲取。

2. 確定違約房貸期限的罰金（如果有）

如果你有一個封閉的房貸合同，違約合同（即在房貸期限到期之前出售）將被收取罰款費用（Penalties for Breaking Your Mortgage Term）。你的罰款費用取決於你是否有固定利率或浮動利率房貸。固定利率房貸持有人將支付較高的利率差額（IRD）或3個月的利息中較高的罰款。如果你有浮動利率房貸，你只需支付3個月的利息。

避免罰款的方法

- Port mortgage 到自己的新房上

或者，你可以考慮將房貸轉移到新房屋，這被稱為房貸攜帶。

如果新房貸款額剛好是老房子貸款額，那完美解決；如果新房貸款額更多，那就用組合貸款——老貸款+多出來的額度貸款=新房貸款。不過，老房子賣出和新房交接時間不能隔太遠，具體需要根據每個銀行的期限。

- Assume mortgage到你的買家

或者，你當前房屋的買家可能同意承擔現有房貸。這是一個雙贏的選擇——你不用交罰款，而買家也可以在高利率的環境下省下幾萬利息。如果買家想貸更多，也是使用組合貸款。如果你是買家，也可以反向操作，找有低息貸款的賣家尋求承接TA的貸款。

然而，請記住，只有在買家符合你的貸款資格時，此選項才能實現。

帶房貸的房屋銷售的4個步驟

業主如果計畫出售有貸款的房屋，必須在銷售後採取以下步驟：

1.還清房貸

首先，出售房屋的資金將用於償還當前貸款的餘額。此外，還需要支付貸款人要求的任何費用和罰款。

2.償還其他貸款或留置權

現在，剩餘的資金將用於償還與房屋相關的任何貸款或留置權（lien）。後者為“留用處置的權利”，指債務人逾期不履行債務時，合法佔有債務人所抵押的動產的債權人有權留置該動產。

3.償還交易和結算費用

最後，支付與銷售結算相關的任何費用。通常情況下，賣方負責用銷售收益支付房地產經紀人費用。

4.存入剩餘資金

剩下的就是利潤。你可以隨意使用房屋銷售的利潤。例如，利用這些資金購買一套新房屋。房屋淨產值 = 房屋價值 - 房貸和房屋淨值信用額度等欠款金額。