房產成加拿大人最主要財富 但這個國家深陷“失去的十年“

3月18日，加拿大媒體Betterd welling報導稱，由於加拿大人的財富過度集中於房產，加拿大正深陷“失去的十年”，而且有可能繼續失去“未來的二十五年”。

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該文章援引RBC的一份報告指出，加拿大人在過去三十年最高效的投資行為就是向銀行貸款買房。其實道理非常容易理解，加拿大過去三十年人均GDP增速最快的年份也只有4%左右，低的時候在1%-2%之間，如果以美元計價甚至有些年份負增長。而房價則不同，由於有貸款的存在，買房等於加了槓桿投資，按照20%的首付計算相當於5倍槓桿。換句話說，房價哪怕每年只上漲2%，但真實投資回報都超過了10%。

更何況過去三十年房價的年化增長率遠高於人均GDP的增長率。所以投資房貸是加拿大人最穩健的財富增長密碼，但也是導致加拿大經濟畸形發展，直至失去活力的罪魁禍首。當這個國家絕大多數後來的或者晚出生的人口都無法憑藉工作掙錢買房，那麼這個國家的貧富差距問題其實和巴西這種拉美國家就沒有區別了。RBC認為，房價大漲看起來有吃虧的有收益的，但問題是投資住房過熱導致房地產吸收了加拿大其他領域應有的投資。

比如一家公司的老闆創造了1年100萬加元的利潤，對他來說最理智的做法是去銀行再貸款500萬買房而不是用於擴大生意。當某一種財富的膨脹成為其他人獲得財富的巨大障礙，那麼接下來的社會分裂就不可避免了。加拿大統計局的資料顯示，過去三十年加拿大人積累的家庭財富超過一半以房地產價格的形式存在。所以房價在很大程度上不能暴跌，暴跌意味著加拿大數以百萬計的家庭和銀行資產暴雷。但另一方面，如果房價沒有實質性的下跌，加拿大經濟的板結和硬化又不可避免。

所以，當下最理想的狀態就是房價不漲不跌，連續維持幾年，存量貸款不會爆雷，而後續進入市場的買家也能逐漸提高房價負擔能力。然而，資本和人性的貪婪讓房價很難停下來。加拿大經濟註定朝著失速的方向發展。相比之下，美國在2008年房地產市場最熱的時候，房價也只占家庭財富總額的31%，也遠遠不足加拿大的半數財富在房產。到了2024年美國房價占家庭財富總額的比例下降到23%，可以說美國人發財根本不靠買房子。加拿大統計局的資料顯示，截至2023年，加拿大66%的家庭不可能憑收入買房，所謂的中產家庭夢只是個“幻覺”。

RBC在報告中嚴厲批評了加拿大政府，因為過去三十年加拿大房地產市場的畸形發展與政府支持分不開。以BC省為例，成交價100萬的房子，每次交易買家和賣家總計要支付的成本高達房款的6%-8%。這筆錢有的直接成了政府的財政收入，有的成為BC省的服務業GDP。對政府來說高房價和房產的高周轉率有百利無一害。所以過去三十年，加拿大用兩代人的時間形成了一個印象，那就是投資房產是無風險套利。

所以，資本從生產領域轉移到房地產。RBC認為，加拿大想擺脫房地產癌至少需要二十五年時間。所以未來還會有“失去的二十五年”。網友說這份報告是一種非常宏觀的思考，對普通人來說在有限的生命週期內考慮不了那麼多。但如果大家對這個國家的未來還寄予希望，也應該做出自己的選擇。