加拿大的房價一直螺旋式上漲 為什麼漲不停？

縱觀過去幾十年的市場資料，加拿大的房價一直螺旋式上漲，導致可負擔性問題日益突出並遭人詬病。但現在房價具體高到什麼程度，很多人可能並沒有概念。對此，加拿大皇家銀行（RBC）的一組住房可負擔性資料通過對比收入和購房成本，給出了直觀的描述。

Loading Tweet...

以加拿大平均水準而言，擁有一套住房的成本是業主總工資的63%，這裡面包括房貸月供、地稅和水電費，不包括首付。這一數字已經遠遠超出了政策制定者認為可以承受的範圍，但還不是加拿大最高的。

BC省溫哥華的房子為全國最貴，所有權成本占家庭收入中位數的103%。就是說即使在扣除稅款和支付其他必需品（例如食物）支出之前，溫哥華的典型家庭的收入也養不起一套房子。多倫多的房子為全國第二貴，所有權成本占家庭收入中位數的84%。這組資料的殘酷性在於，它們不僅指出了住房可負擔性危機的程度，也意味著這種成本和收入比幾乎不可能獲得貸款。

那加拿大的房價到底是怎麼漲起來的呢？

這背後的因素並非供需失衡那麼簡單，而是一系列因素共同決定的，這其中有些因素是幾十年來不斷累積的，有些則是近期才出現的。

供應量不足

住房供應不足是一個長期問題。但自2016年以來，這一問題變得更加嚴重，當時人口增長因移民目標的增加而加快，但住房開工率卻沒有相應增長。

去年，隨著加拿大人口增加超過100萬，而新屋開工量較2021年的峰值有所放緩。供需失衡的趨勢進一步放大，負擔能力也變得更糟。雖然在意識到問題後，加拿大已經努力在建新房子了。過去三年新屋開工量尤其強勁，比 COVID-19大流行前幾年的平均水準高出約20%。正在建設的房屋數量創歷史新高，超過35萬套。但因為人來得比預期更多更快，建設步伐還是跟不上人口的增長，並且看不到改善的希望。

租賃房源緊缺

由於供不應求，出租房空置率已從大流行前十年的平均3%左右驟降至1.5%的歷史新低，推動租金成本達到歷史最高水準。空置率的急劇下降與過去兩年的人口激增相對應。新來者，包括移民、留學生和臨時工往往都是租房者。與此同時，房價上漲和利率提高迫使許多潛在購房者按兵不動，給租賃市場帶來了更大的壓力。專為長期租賃和家庭設計的住房短缺尤為明顯。自20世紀90年代以來，開發商將重點放在商品房公寓上，而不是建造專門的出租物業。例如，在大多倫多地區，近90%專用於出租的公寓樓樓齡都超過40年。

近年來，在政府激勵措施的推動下，出租物業有所增加，但需求仍持續超過供應。與商品房相比，出租公寓往往擁有更大的單位和更高的租賃安全性。但根據多倫多建築業和土地開發協會的資料，這些建築需要很長時間才能推向市場，平均需要八年左右。

繁文縟節

在加拿大，住宅開發可能需要數年時間才能獲得必要的批准。在很多地方，這甚至和建築的規模無關，幾十個單位和幾百個單位的專案在審批時間上沒有太大差異。

施工延誤

即使新住宅項目已經獲得批准的障礙，這也只是新房建設漫長過程的一部分。專案開發中的延誤現象也屢見不鮮，並且自大流行開始以來變得更糟，公寓的施工週期尤其長。部分原因是大城市寸土寸金，地塊越來越小，樓卻越蓋越高，施工要求更複雜。工期延長可能導致建築成本大幅增加。加拿大住宅建築商協會的一份報告發現，進度每推遲一個月，每套建築的成本就會上漲2600至3300加元。

建築業效率低下

加拿大的建築業存在生產力問題，其產出已經倒退至90年代末的水準，與整體經濟的差距不斷擴大。CMHC 副首席經濟學家 Kevin Hughes 指出，建築行業面臨著一些特殊問題：建築過程很複雜，並且因建築類型而異，而且生產的許多方面都超出了開發商的控制範圍。此外，住宅建築行業相當分散，也缺乏進行投資以提高生產力的資本。所有這些問題，不是政府簡單增加投入就能解決的。

通脹

從木材和混凝土到鋼鐵和玻璃，住宅建築材料的價格與大流行之前相比飆升，結束了多年來穩定且可預測的成本上漲。從全國範圍來看，自2019年底以來，建築成本上漲了近60%，自2017年以來上漲了80%，遠遠超過總體通脹率。有些地方的市政府還將向開發商收取的費用與加拿大統計局的建築價格跟蹤系統掛鉤，建築成本越高，稅費越高。再加上建築工人工資的上漲（其漲幅超過了整體就業市場）。所以建築成本飆漲也就不難理解了。這也可以解釋，為什麼政客們都喊著要多蓋房快蓋房，但新屋開工卻大幅放緩。

央行火上澆油

雖然房價已經夠高了，但加拿大人仍然對投資房地產充滿熱情。無奈隨著加拿大央行收緊貨幣政策以對抗通脹，過去兩年房貸利率迅速上升。高房價和高利率疊加，已經將長期存在的住房負擔能力問題轉變為中產階級危機。

父母支援的千禧一代

年輕的加拿大人仍在想方設法買房。但由於房價如此昂貴，年輕買家往往依靠父母的財富才能進入市場。

去年11月，加拿大統計局的一份報告發現，有房者的成年子女比父母非房主的成年子女更有可能擁有房屋，而且這種可能性隨著父母擁有的房產數量的增加而增加。平均來說，擁有多處房產的孩子擁有大量的社會資本，能夠接受優質教育，並最終獲得高薪工作。報告指出，父母的財產所有權與成年子女擁有房屋的可能性之間也存在著強有力的正相關關係。“房二代”將成為千禧一代的新身份標籤。

老年人不賣房

在過去十年房價不斷上漲的過程中，人們預期一波踏入老齡化的嬰兒潮一代將出售自己的房屋，向市場注入新的供應。那並沒有發生。相反，更多的老年人在家裡養老的時間變長了。自20世紀90年代初以來，75歲或以上房主的出售率一直在穩步下降，並在2016年至2021年期間跌至新低。此前的資料表明，嬰兒潮一代進入80-90歲之後，銷售率才有顯著上升。但真到了那個時候，對於房地產市場的供應估計也沒有多大幫助，因為隨著新居民的湧入，加拿大千禧一代的人數現已超過嬰兒潮一代。不管有多少老人要賣房，都有更多的“接盤俠”正在翹首以待。