新房130萬跌到90萬 經紀：樓花買家扮地產大亨結果輸個精光

對於許多房地產新房買家來說，加拿大市中心的奢華發佈會，或者迷人村莊的巴士之旅已經成為遙遠的記憶。當時很多公寓大樓和新區樓盤的樓花買家是在房價高位、央行利率只有0.25%的時候簽約，如今，許多樓盤已接近完工交樓，這類買家正面臨著一個殘酷的現實，不但房價下跌，銀行估值大跌，而且央行的利率是22年高位的5%。這些面臨挑戰的買家，有些是剛需購房者，他們現在很難獲得所需的融資貸款，而另一些則是投資者，他們不願意擁有房產，被迫以巨額虧損出售。

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根據報導，房地產行業參與者正在密切關注整個市場的這一部分。房地產律師Mark Morris將這些樓花買賣交易比作期貨合約，因為許多投資者推測房地產價格將繼續以每年 10% 或 15% 的速度上漲。“房屋的定價處於歷史最高水準，遠遠高於產品的實際價格。”然而，隨著利率攀升以及整個加拿大的房地產價格從 2022 年的峰值下跌，這些冒險的投機活動並沒有得到回報。因此，Morris預測，樓花市場領域的動盪將持續到 2025 年或 2026 年。

在多倫多，地產經紀Andre Kutyan,表示，從市中心核心區的Jarvis街和 Carlton街的樓盤到North York   Lawrence   Avenue，新的公寓樓即將竣工交樓。一些買家發現，現在銀行的評估價值遠低於當初的購買價格。這使得人們爭先恐後地尋找二級市場的替代融資、儘快租賃或出售，或者就毀約後果尋求法律諮詢。儘管近幾周轉售市場上公寓單元的銷售有所回升，但對於在 2020 年至 2022 年的房市繁榮時期購買樓花公寓的買家來說，困境仍在繼續。

Kutyan先生表示：“這可能會對原本樂觀的春季市場造成影響。”他認為，新屋市場領域的不確定性可能會動搖買家對現房轉售市場的信心。一位小企業老闆向Kutyan尋求建議，他花費 565,000 元在市中心購買了一套擁有 370 平方英尺居住空間的樓花公寓，當時提供了 141,250 元的押金，並且是抵押貸款利率約為 2% 左右時獲得銀行貸款批准。如今，被稱為“A lender”的大銀行在貸款方面比較保守，不會為他提供所需金額的抵押貸款。這位小老闆被迫尋求利率較高的“B lender”另類貸款機構，結果對方派了一名評估師，估計這套房屋的當前價值只有45萬元，比原來的簽約價格低了12.5萬。

此外，他還面臨額外 80,000 元的交房費用和開發費用。總而言之，這位小老闆如果要交接這套物業，需要額外再拿出141,000元，然後他還需要每月支付房貸月供。這位小老闆現在計畫將自住房子申請一筆信貸額度（line of credit ）來完成這套樓花的交易。Kutyan說：“像這樣的樓花買家正輸的清光，他們試圖扮房地產大亨，但實際上他們不應該這樣做。”Kutyan建議投資者尋求法律和會計的專業意見。Kutyan表示，一些投資者受到了專門賣樓花的房地產經紀影響。這些經紀會獲得豐厚傭金和獎金， 在如此吸引的激勵措施下，許多經紀並沒有考慮客戶的最大利益。Kutyan指出，在安大略省簽署樓花合同的買家有10天的冷靜期來重新考慮，在此期間，他們應該請律師審查文件。“通常律師至少會限制開發費用，”他說。一些原始買家會在此過程的早期“轉讓”樓花或將合同轉給另一個買家。但隨著樓盤即將竣工，這條選項被封閉了。“這些人被逼完成交易。”

抵押貸款經紀Leah Zlatkin 表示，購買公寓並打算在轉讓市場上出售的投資者通常會確保合同中的條款允許他們這樣做。 許多人在大樓竣工之前就脫手了。她看到大量買家原本打算居住在該單位，但現在發現評估價值不足。她說：“真正的風險在於試圖交接房屋，但意想不到的事情發生了，那就是你的財產不值得你付出的代價。”她建議這些客戶如果可以的話，利用儲蓄來提供更多的首付，如果沒有儲蓄，她建議他們向家人借錢。第三種選擇是嘗試出售轉讓，最後的手段是從私人貸款機構獲得融資。她警告說，私貸往往利率和費用都很高。一些業內人士表示，一些實力較雄厚的建築商正在悄悄地向原始買家提供“賣家收回式抵押貸款”（VTB），以幫助他們度過困境。但這些安排往往是幕後交易，並未廣泛實施。

Morris表示，許多建築商正在努力幫助買家與簽訂為期一年左右的VTB合同。他說，自住的剛需買家更有可能接受這些措施。但絕大多數毀約離開的人都是投資者。他們只是簡單地計算了自己的損失，並認為最好還是違反合同，即使他們知道建築商將來可能會起訴他們。“許多做過計算並且有冒險傾向的投資者都會說，‘我會選擇訴訟。’”Morris表示，從發現毀約行為起，建築商有兩年的時間在法庭上追究原買家的責任。在此期間，他們將轉售這套房子，如果他們的售價低於原始買家同意的價格，他們可能會起訴他們，要求賠償差價。到目前為止，Morris還沒有看到建築商採取很多法律行動，但這可能會隨之而來。“開發商正在等待時機，直到最後轉手出售，然後他們的損失就會具體化。”他補充說，即使是提起訴訟的建築商通常也不會要求繳納土地轉讓稅、調整費用以及買家完成交易後將面臨的其他費用。

Morris說，真正的問題是房價停滯不前。“如果房價是合約簽訂價格的兩倍，我向你保證他們會找到交接的方法，”他談到投資者時說道。在大多倫多地區以外，房地產經紀發現，人們正在努力解決小市場成交的困難，如果他們決定出售，有潛力的買家數量非常有限。房產經紀Faisal Susiwala大部分業務在安省Kitchener-Waterloo和Cambridge開展。他回憶起當年大型旅遊巴士載著大批經紀和潛在買家穿過該地區前往較小的社區，那裡的農田迅速變成了建築用地。Susiwala表示，在市場高峰期，Cambridge、Guelph和Kitchener-Waterloo的庫存很少，促使人們擴大搜索範圍。 來自大多倫多地區賓頓、Mississauga和Milton的經紀帶領買家到Ayr, New Hamburg, Baden 和 Woodstock等小鎮買房。

“房地產經紀非常有動力將這些交易強行塞給那些都認為自己要轉讓的買家，”他說。 “投資者跳上了這些旅遊巴士。”田園詩般的安省小鎮Perth的投資者被告知，他們可以通過出售或出租房產來賺錢。但Susiwala先生說，根本不可能做到這一點，因為農村地區沒有工業，因此很少有工人在尋找住房。殘酷的現實是：“沒有買家、 沒有租客。”更糟糕的是，一些不太負責任的貸款經紀當時簽署了買家的抵押貸款預先批准，但幾乎沒有證據表明買家有能力支付，尤其是在利率較高的環境下。

隨著2022年和2023年利率上升，房地產價格開始下降。Kitchener-Waterloo和Cambridge以及其他在疫情期間價格上漲的城市的需求疲軟。2023年秋季庫存充足，部分地區房價下跌30%。以每平方英尺 1,400 元購買獨立屋的投資者發現，他們試圖在轉售市場上以每平方英尺 1,100 元購買房屋的環境中出售。他說，在某些情況下，原來的買家願意放棄定金，然後建築商就會試圖尋找新買家。 Susiwala先生收到了大量來自建築商的電子郵件，提出以低於合同價的價格出售。獨立三居室或四居室住宅在 2022 年 2 月市場高峰時售價為 130 萬元，在最近的低迷時期跌至 90 萬元。試圖出售新房以獲取利潤的投資者根本無法和建築商無法競爭。“對於潛在買家來說，這個吸引力還不夠。”